(к постановлению Караколского городского кенеша от 3 июня 2004 года № 24-10/4)

 

 

КАРАКОЛСКИЙ ГОРОДСКОЙ КЕНЕШ

 

МЭРИЯ ГОРОДА КАРАКОЛ

 

 

ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

 

В ГОРОДЕ КАРАКОЛ

 

 

Нормативный правовой акт местного самоуправления

 

 

2004 год

 

 

ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

В ГОРОДЕ КАРАКОЛ

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ЧАСТЬ I. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАСТРОЙКИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ОСНОВЕ

ПРАВОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ

Глава 1.1. Общие положения

Статья 1. Основные понятия

Статья 2. Основания введения, сфера действия, назначение и структура Правил

Статья 3. Вводимые правовым зонированием градостроительные регламенты и их применение

Статья 4. Открытость и доступность информации о застройке и землепользовании

Глава 1.2. Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил

Статья 5. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам

Статья 6. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, несоответствующих Правилам

Глава 1.3. Участники отношений, возникающих по поводу застройки и землепользования

Статья 7. Лица, осуществляющие застройку и землепользование

Статья 8. Комиссия по застройке и землепользованию. Общественные слушания

Статья 9. Хозрасчётное архитектурно-планировочное Управление г. Каракол, Управление по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество Ак-Суйского р-на и г. Каракол, иные органы, уполномоченные регулировать и контролировать застройку и землепользование в г. Каракол

Глава 1.4. Организация процесса формирования земельных участков как объектов недвижимости и их предоставления физическим и юридическим лицам

Статья 10. Основные нормы, регулирующие действия по формированию и предоставлению земельных участков

Статья 11. Порядок проведения работ по формированию земельных участков как единиц недвижимости

Статья 12. Порядок предоставления прав на земельные участки

Глава 1.5. Прекращение прав на земельные участки. Установление публичных сервитутов

Статья 13. Основания, условия и принципы организации порядка изъятия земельных участков, иных объектов недвижимости для государственных и коммунальных нужд

Статья 14. Установление публичных сервитутов

Глава 1.6. Строительные изменения недвижимости

Статья 15. Право на строительные изменения недвижимости и основание для его реализации

Статья 16. Виды строительных изменений недвижимости

Статья 17. Специальные согласования строительных намерений посредством публичных слушаний

Статья 18. Разработка и согласование проектной документации. Разрешение на строительство

Статья 19. Производство строительных изменений недвижимости и приемка в эксплуатацию завершенных строительством объектов

Глава 1.7. Иные нормы регулирования застройки и землепользования

Статья 20. Действие Правил по отношению к градостроительной документации

Статья 21. Основание и право инициативы внесения дополнений и изменений в Правила

Статья 22. Внесение дополнений и изменений в Правила

Статья 23. Отклонения от Правил

Статья 24. Ответственность за нарушения Правил

 

ЧАСТЬ II. КАРТОГРАФИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ

Глава 2.1. Карта правового зонирования города Каракол Градостроительные регламенты но видам и параметрам разрешенного использования недвижимости

Статья 25. Карта правового зонирования г. Каракол

Статья 26. Перечень и описание зон. Градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости.

Глава 2.2. Карта зон действия ограничений и дополнительные градостроительные регламенты по экологическим условиям

Статья 27. Карта зон действия ограничений по экологическим условиям.

Статья 28. Перечень и описание зон. Дополнительные градостроительные регламенты по экологическим условиям

Глава 2.3. Дополнительные градостроительные регламенты по условиям охраны памятников истории и культуры

Статья 29. Градостроительные регламенты по условиям охраны памятников истории и культуры

 

ЧАСТЬ III. ИЗЛОЖЕНИЕ И ИЗВЛЕЧЕНИЯ ИЗ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ, СОДЕРЖАЩИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗАСТРОЙКИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

 

ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В ГОРОДЕ

КАРАКОЛ

 

 

ЧАСТЬ I. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАСТРОЙКИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ОСНОВЕ ПРАВОВОГО ЗОНИРОВАНИЯ

 

 

Глава 1.1. Общие положения

 

Данная глава определяет значения основных понятий, используемых в настоящих Правилах, описывает основания для введения, сферу действия, назначение и структуру Правил, разъясняет роль и особенности применения градостроительных регламентов, вводимых правовым зонированием, и констатирует непреложность открытости и доступности информации о застройке и землепользовании, содержащейся в Правилах, для всех физических и юридических лиц.

 

Статья 1. Основные понятия

 

Понятия, использованные в настоящих Правилах, применяются в следующем значении:

Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет изолированный вход и доступ на отдельный земельный участок.

Виды использования недвижимости, требующие специального согласования - виды использования недвижимости, которые особо указаны в списках статьи 26 настоящих Правил как требующие такого согласования и для которых необходимо получение специальных согласований посредством общественных слушаний в порядке, установленном статьями 8, 17 настоящих Правил.

Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, осуществление которых на земельных участках и в объектах недвижимости, на них расположенных, разрешено в силу указания этих видов в статье 26 настоящих Правил при соблюдении правил, установленных настоящим и иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.

Водоохранная зона водных объектов - территория, примыкающая к акваториям рек, озёр, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

Высота строения¹ - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши.

Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территории города (генеральный план города, проект черты города, другая документация), а также о застройке территории города (проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки, другие проекты).

Градос гроительный регламент - совокупность установленных настоящими Правилами видов, параметров и характеристик разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) в пределах каждой зоны.

 

_________

¹  Понятия, отмеченные звездочкой, не используются в первой редакции Правил и вводятся в действие по мере детальной разработки градостроительных регламентов г. Каракол.

 

Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и установленные ограничения на использование, представленные градостроительными регламентами, сервитутами.

Зона (территориальная зона) - территория, применительно к которой (и, соответственно, ко всем земельным участкам, там расположенным) устанавливается градостроительный регламент разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости.

Изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка, или строения, или сооружения на нем, строительство новых, реконструкция, перемещение или снос существующих строений или сооружений, иные действия при подготовке и осуществлении строительства, изменение размеров земельного участка.

Иные объекты недвижимости - данная фраза является неотъемлемой частью словосочетания «земельные участки, иные объекты недвижимости», где «иные объекты недвижимости» означает здания, строения, сооружения.

Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города.

Коэффициент использования земельного участка* - отношение общей площади всех строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная разрешенная общая площадь строений на участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.

Красные линии - границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры города от улиц, проездов и площадей.

Линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые с отступом от красных линий или от границ земельных участков, и предписывающие места расположения на плане внешних контуров проектируемых и возводимых строений.

Межевание - комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.

Минимальные площадь и размеры земельных участков - показатели наименьшей площади и линейных размеров земельных участков, включаемые в состав градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам, которые выделяются на карте правового зонирования.

Многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок.

Недвижимость - земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, строения, сооружения, мног олетние насаждения.

Отклонения от Правил - санкционированное для конкретного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное затруднениями или невозможностью использовать участок в соответствии с Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик.

Правовое зонирование - деятельность органов местного самоуправления города по разработке и реализации правил застройки и землепользования посредством разделения территории города на зоны с определением для каждой из них границ и градостроительных регламентов.

Прибрежная водоохранная полоса водных объектов - часть водоохранной зоны водных объектов, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования.

Проектная документация - документация, подготавливаемая применительно к отдельным земельным участкам для строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, их частей и используемая для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке.

Процент застройки участка* - показатель градостроительного регламента, выраженный в процентах, который показывает, какая часть площади земельного участка может быть занята зданиями, строениями и сооружениями.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничениями на использование недвижимости, установленные в соответствии с законодательством, а также сервитутом.

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным - виды разрешенного использования недвижимости, сопутствующие основным видам использования недвижимости, указанных для каждой зоны в статье 26 настоящих Правил, и являющиеся вспомогательными по отношению к последним. При отсутствии на земельном участке основного вида использования, сопутствующий ему вид использования не разрешается.

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, арендатора или пользователя земельного участка, иного объекта недвижимости осуществить строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Предоставляется на основе проектной документации, согласованной в установленном порядке.

Сервитут - право лица на ограниченное целевое пользование земельным участком, находящимся в собственности или в пользовании у другого лица. Сервитут может устанавливаться по соглашению сторон (добровольный сервитут) или, в случае необходимости, на основании решения уполномоченного органа (принудительный сервитут).

Собственник, пользователь земельного участка - физическое или юридическое лицо, обладающее одним из видов прав на земельный участок - правом собственности, правом пользования, в том числе на условиях аренды, правом бессрочного пользования.

Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами).

 

Статья 2. Основания введения, сфера действия, назначение и структура Правил

 

1. Правила застройки и землепользования в г. Каракол являются местным нормативным правовым актом, разработанным в соответствии с градостроительным и земельным законодательством Кыргызской Республики, иными законами и нормативными правовыми актами Кыргызской Республики, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г. Каракол, а также с учетом градостроительных и иных документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития г. Каракол, охраны окружающей среды и природных ресурсов.

2. Настоящие Правила применяются наряду с:

- иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г. Каракол;

- нормативами и стандартами, установленными уполномоченными органами в целях обеспечения безопасности жизни, деятельности и здоровья людей, надежности сооружений, сохранения окружающей природной и культурно-исторической среды, иными обязательными требованиями.

 

3. Настоящие Правила обязательны для органов государственной власти и управления (в части соблюдения градостроительных регламентов), органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную и строительную деятельность в пределах городской черты г. Каракол, а также для судебных органов - как основание для разрешения споров по вопросам застройки и землепользования.

 

4. Настоящие Правила регламентируют деятельность физических и юридических лиц, а также должностных лиц, в отношении:

- правового зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам, параметрам и характеристикам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;

- разделения (межевания) городской территории на земельные участки как объекты недвижимости с фиксированными границами путем разработки, согласования и утверждения проектов планировки, межевания;

- разработки и согласования проектной документации;

- предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных или реконструированных объектов;

- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;

- подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд;

- контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;

- обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;

- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан;

- иных действий, связанных с регулированием застройки и землепользования.

 

5. Настоящие Правила в соответствии законодательством Кыргызской Республики вводят в г. Каракол систему регулирования застройки и землепользования, которая основана на:

- правовом зонировании - делении всей территории в границах городской черты на зоны с установлением для каждой из них (и, соответственно, для всех земельных участков в этих зонах) градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, дополнительных градостроительных регламентов (по экологическим условиям землепользования и застройки);

- межевании - установлении границ земельных участков и их формировании как объектов недвижимости, подготавливаемых для вовлечения в земельный оборот.

 

6. Система регулирования застройки и землепользования предназначена для:

- реализации планов и программ (в том числе зафиксированных в утвержденной градостроительной документации) развития города, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;

- установления правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для владельцев, арендаторов, пользователей земельных участков, а также лиц, желающих приобрести право собственности, право пользования, аренды на земельные участки, иные объекты недвижимости;

- повышения эффективности использования городских земель, в том числе путем создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости;

- обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, застройки и землепользования:

- контроля за деятельностью городской мэрии со стороны граждан, а также за градостроительной (строительной) деятельностью физических и юридических лиц со стороны органов надзора,

 

7. Настоящие Правила состоят из трех частей и приложения:

- часть I - «Регулирование застройки и землепользования на основе правового зонирования»,

- часть II - «Картографические документы и градостроительные регламенты»,

- часть III - «Изложение и извлечения из нормативных правовых актов, содержащих дополнительные нормы регулирования застройки и землепользования».

 

Часть I настоящих Правил - «Регулирование застройки и землепользования на основе правового зонирования» - представлена в форме текста правовых и процедурных норм, регламентирующих:

- правомочия и порядок деятельности органов местной государственной власти и органов местного самоуправления по созданию и применению системы регулирования застройки и землепользования на основе правового зонирования территории;

- правомочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию и строительному изменению недвижимости;

- порядок предоставления земельных участков для строительства, осуществления контроля над использованием и строительными изменениями недвижимости;

- порядок внесения дополнений и изменений в настоящие Правила;

- ответственность должностных лиц, граждан и юридических лиц за нарушение Правил.

 

Часть II Правил - «Картографические документы и градостроительные регламенты» - содержит карту правового зонирования г. Каракол и описание градостроительных регламентов по видам разрешенного использования недвижимости и предельным значениям параметров разрешенного изменения недвижимости (статьи 25, 26), карту зон действия ограничений по экологическим условиям и описание дополнительных градостроительных регламентов по экологическим условиям (статьи 27, 28), а также описание дополнительных градостроительных регламентов по условиям охраны памятников истории и культуры (статья 29).

Другие карты, содержащие градостроительные регламенты по иным экологическим условиям, не нашедшим отражение в статьях 27 и 28 настоящих Правил, должны включаться в данные Правила по мере их подготовки и придания им статуса официального документа в порядке внесения дополнений в настоящие Правила.

 

Часть III Правил - «Изложение и извлечения из нормативных правовых актов, содержащих дополнительные нормы регулирования застройки и землепользования» -содержит изложение нормативных правовых актов и/или извлечения из них, которые детализируют правовые нормы части I настоящих Правил относительно порядка их применения, а также другие документы, как, например, формы заявок, согласований и разрешений, которые сопровождают процедуры предоставления прав на земельные участки, подготовки и осуществления строительства. Местные нормативные правовые акты, изложение или извлечения из которых включаются в часть III настоящих Правил, не могут противоречить нормам, содержащимся в частях I и II Правил. Часть III Правил формируется по мере разработки, обсуждений, согласований Правил и придания им статуса официального документа путем отбора и включения в текст необходимых детализующих и дополнительных документов.

 

Приложения к Правилам - «Информационные материалы к Правилам застройки и землепользования». Приложение 1 содержит рекомендательные материалы с картографической схемой ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры.

 

Статья 3. Вводимые правовым зонированием градостроительные регламенты и их применение

 

1. Решения по застройке и использованию земельных участков принимаются на основе градостроительных регламентов, установленных настоящими Правилами, которые действуют в пределах зон и распространяются на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности.

Исключения составляют:

- состоящие в официальных списках памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;

- транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды, на которые действие градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости (статья 26 настоящих Правил) не распространяется. Использование территории в границах отвода транспортных и инженерно-технических коммуникаций определяется их целевым назначением. Список видов объектов, разрешаемых к размещению в указанных границах, определяется соответствующими законами или нормативными правовыми актами. Изложение и/или извлечения из этих законов (актов) может включаться в часть III настоящих Правил.

 

2. Зоны действия градостроительных регламентов в г. Каракол установлены на двух картах:

- карте правового зонирования города (статья 25),

- карте зон действия ограничений по экологическим условиям (статья 27).

 

3. На карте правового, зонирования г. Каракол (статья 25) выделены зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости (статья 26).

Зоны на указанной карте перекрывают всю территорию г. Каракол в пределах существующей городской черты.

Границы зон отвечают требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон, выделенных на карте правового зонирования. Границы зон устанавливаются по:

- центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;

- красным линиям;

- границам земельных участков;

- границам или осям полос отвода для коммуникаций;

- административным границам;

- естественным границам природных объектов;

- иным границам.

 

4. На карте зон действия ограничений по экологическим условиям (статья 27) выделены зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты, определяющие действия, разрешаемые и/или запрещаемые в целях обеспечения экологической безопасности населения и охраны природы.

 

5. Градостроительные регламенты, связанные с охраной памятников истории и культуры республиканского и местного значения и действующие в пределах участков памятников истории и культуры, состоящих в официальных списках охраняемых памятников, приведены в статье 29 настоящих Правил. Зоны ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры будут включаться в Правила по мере разработки проекта зон охраны памятников истории и культуры и его утверждения в порядке, установленном законодательством Кыргызской Республики.

 

6. В случае, если земельные участки, иные объекты недвижимости попадают в зоны, выделенные на нескольких картах, то к этим участкам (объектам) применяются все градостроительные регламенты из этих зон, выделенных на всех перечисленных выше картах.

 

7. Разрешенным считается такое использование недвижимости, которое соответствует:

- градостроительным регламентам по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости (статья 26) для соответствующей зоны, обозначенной на карте правового зонирования;

-   дополнительным регламентам по экологическим условиям (статья 28) для соответствующих зон, выделенных на карте ограничений по экологическим условиям;

-  обязательным требованиям надежности и безопасности объектов, содержащимся в строительных, противопожарных, иных нормах и правилах;

-   иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая договоры об установлении сервитутов, иные документы).

 

8. Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости (статья 26) включает:

- основные виды разрешенного использования недвижимости, которые, при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных требований, не могут быть запрещены;

- виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования сопутствующий вид использования не разрешается, если иное специально не оговаривается настоящими Правилами применительно к конкретным случаям и местам расположения недвижимости;

- виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных согласований посредством общественных слушаний в порядке, установленном статьями 8, 17 настоящих Правил.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках, указанных в статье 26 Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований. Изменения и дополнения в статью 26 могут вноситься в порядке, установленном статьей 22 Правил.

Для каждой зоны, выделенной на карте правового зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости, если иное не следует из списков, установленных статьей 26 настоящих Правил.

 

9. Собственники, пользователи и арендаторы недвижимости имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид/виды использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон карты правового зонирования.

В случаях, когда изменение вида использования недвижимости не связано с конструктивными преобразованиями построек, необходимо уведомление Мэрии г. Каракол о намерении и факте изменения одного вида использования недвижимости на другой.

В случаях, когда такое изменение связано с конструктивными преобразованиями построек, необходимо получить разрешение на строительство, предоставляемое в соответствии со статьей 18 Правил, а также уведомить Мэрию г. Каракол о факте изменения одного вида использования недвижимости на другой.

 

10.  Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного строительного изменения объектов недвижимости, устанавливаемые для зон, выделенных на карте правового зонирования г. Каракол, должны быть разработаны по следующим параметрам:

- размеры (минимальные и/или максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков;

- минимальные отступы построек от границ земельных участков:

- предельную (максимальную и/или минимальную) этажность (высоту) построек;

- максимальный процент застройки участков (отношение суммарной площади участков, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участков);

-   максимальное значение коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной площади всех построек - существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно - к площади земельных участков).

Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного строительного изменения объектов недвижимости должны разрабатываться и включаться в данные Правила по мере их подготовки.

 

11. Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализация, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными, при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, а также условиям охраны окружающей среды, что подтверждается при согласовании проектной документации (статья 18 Правил).

Для размещения сооружений (в том числе, муниципальных), предназначенных для инженерно-технического обеспечения функционирования объектов двух и более собственников (пользователей), на отдельном земельном участке необходимо получение специальных согласований посредством общественных слушаний в порядке статей 8, 17 настоящих Правил.

 

Статья 4. Открытость и доступность информации о застройке и землепользовании

 

1. Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для физических и юридических лиц.

Мэрия г. Каракол и городской кенеш обеспечивают возможность ознакомления с настоящими Правилами путем:

-  публикации Правил, предоставления и открытой продажи их копий всем заинтересованным лицам;

- создания условий для ознакомления с настоящими Правилами в полном объеме, включая картографические и иные документы, в Хозрасчётном архитектурнопланировочном управлении г. Каракол (далее по тексту - Караколской городской архитектуре);

- предоставления Караколской городской архитектурой физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из настоящих Правил, а также по изготовлению необходимых копий, в том числе копий картографических документов и их фрагментов, характеризующих условия застройки и землепользования применительно к отдельным земельным участкам и их массивам (кварталам, микрорайонам).

 

2. Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам застройки и землепользования в соответствии с законодательством, а также согласно статьям 8, 17, 22 настоящих Правил.

 

 

Глава 1.2. Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил

 

Настоящая глава определяет характер применения местных нормативных правовых актов г. Каракол, принятых до введения в действие настоящих Правил, а также правовой статус и возможности использования и строительных изменений объектов недвижимости, несоответствующих настоящим Правилам.

 

Статья 5. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам

 

1. Местные нормативные правовые акты г. Каракол, принятые до введения в действие настоящих Правил, применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящим Правилам. Настоящие Правила применяются к отношениям, возникшим как после введения их в действие, так и по отношениям, возникшим до введения в действие настоящих Правил.

Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство не истек.

 

2. Объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу настоящих Правил, являются несоответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты:

- расположены в пределах красных линий, установленных утвержденными проектами планировки для прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций;

- имеют вид/виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих регламентных зон (статья 26 Правил);

- имеют параметры меньше или больше значений, указанных в статье 26 настоящих Правил применительно к соответствующим зонам (в тех случаях, когда такие параметры установлены).

Статус несоответствия может быть придан производственным и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы границ их участков и функционирование которых наносит несоразмерный вред владельцам иных объектов недвижимости.

 

Статья 6. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, несоответствующих Правилам

 

1. Объекты недвижимости, предусмотренные в пункте 2 статьи 5, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами.

Исключение составляют те несоответствующие одновременно и настоящим Правилам, и обязательным нормативам и/или стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. Применительно к этим объектам постановлением Мэрии г. Каракол устанавливается срок приведения их в соответствие с настоящими Правилами, нормативами и стандартами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с Правилами, нормативами и стандартами.

Несоответствующие объекты, расположенные между красными линиями, запланированными для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций, могут отчуждаться в пользу органов местного самоуправления в порядке, установленном законодательством, и согласно статье 13 настоящих Правил.

 

2. Все изменения несоответствующих объектов, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования и изменения строительных параметров, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с настоящими Правилами.

Площадь и объем объектов недвижимости, вид/виды использования которых не содержатся в списке разрешенных для соответствующей зоны, не могут быть увеличены. На этих объектах не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, иными нормативами и стандартами безопасности, охраны здоровья людей.

Объекты недвижимости, несоответствующие Правилам по строительным параметрам (строения, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д.) поддерживаются, ремонтируются, при условии, что производимые действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов Правилам.

 

3.  Применительно к земельным участкам, которые не соответствуют настоящим Правилам ввиду их небольшого размера и усложненной конфигурации таким образом, что это делает невозможным или существенно затрудняет их эффективное использование, допускается увеличивать степень несоответствия, но только при обязательном условии, что для осуществления строительных намерений получено разрешение на отклонение от Правил в порядке, установленном статьей 23.

 

 

Глава 1.3. Участники отношений, возникающих по поводу застройки и землепользования

 

Настоящая глава определяет рамки действий физических и юридических лиц - участников отношений, возникающих по поводу застройки и землепользования, устанавливает функции различных органов, участвующих в реализации Правил застройки и землепользования:            Комиссии по застройке и землепользованию, Караколской городской архитектуры, Управления по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество Ак-Суйского р-на и г. Каракол (далее по тексту - Ак- Суйского районного управления Госрегистра) и др.

 

 

Статья 7. Лица, осуществляющие застройку и землепользование

 

1. Настоящие Правила регулируют действия физических и юридических лиц, которые:

- участвуют в торгах (конкурсах, аукционах), подготавливаемых и проводимых Мэрией г. Каракол на предоставление прав собственности или аренды на земельные участки в целях нового строительства или реконструкции;

- по своей инициативе обращаются в Мэрию г. Каракол с заявкой о предоставлении прав на земельный участок (участки) из муниципальной собственности для нового строительства, реконструкции или межевания (разделения крупного участка и формирования на нем мелких земельных участков как объектов недвижимости) с целью дальнейшей их продажи или сдачи в аренду конечным покупателям/арендаторам;

- владея земельными участками, иными объектами недвижимости, подготавливают проектную документацию и осуществляют в соответствии с ней строительство, реконструкцию, иные изменения недвижимости.

Указанные и другие действия могут также регулироваться иными местными нормативными правовыми актами, детализирующими нормы настоящих Правил. К другим действиям физических и юридических лиц относятся:

- возведение некапитальных строений (таких, как торговые ларьки, киоски и т.д.) на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности и передаваемых в краткосрочную аренду (посредством торгов - аукционов, конкурсов, или переговоров между этими лицами и администрацией города);

- переоформление одного вида ранее предоставленного права на земельный участок на другой, в том числе приватизация земельных участков под приватизированными предприятиями, переоформление права пожизненного наследуемого владения или права бессрочного пользования на право собственности и т.д.;

- разделение (межевание) территории сложившейся застройки на земельные участки в целях создания кондоминиумов;

-  деление участков между собственниками, если это не противоречит градостроительным регламентам и другим положениям данных Правил;

- иные действия, связанные с подготовкой и реализацией общественных или частных планов по застройке и землепользованию.

 

2.  Лица, осуществляющие в г. Каракол застройку и землепользование от имени государственных органов, подчиняются законодательству и настоящим Правилам в части соблюдения градостроительных регламентов.

 

 

Статья 8. Комиссия по застройке и землепользованию. Общественные слушания

 

1.  Для обеспечения реализации настоящих Правил и осуществления процесса предоставления прав на земельные участки в г. Каракол создается Комиссия по застройке и землепользованию (далее - Комиссия).

Состав Комиссии утверждается совместным постановлением Мэрии г. Каракол и Караколского городского кенеша. Комиссия по застройке и землепользованию осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящими Правилами, Положением о Комиссии, иными документами, регламентирующими ее деятельности и утверждаемыми городским кенешем.

Комиссия осуществляет следующие функции:

- подготавливает для Мэрии г. Каракол предложения по предоставлению прав на земельные участки на основе материалов и документов, подготовленных Департаментом по управлению муниципальным имуществом Мэрии г, Каракол, Караколской городской архитектурой, Ак-Суйским районным управлением Госрегистра;

- определяет вид права (собственность, аренда) на земельный участок способ их предоставления (аукцион, конкурс, прямая продажа);

-  устанавливает размеры стартовой стоимости лота или начальной стоимости земельных участков для ведения прямых переговоров о продаже;

- выступает организатором торгов и в установленном порядке утверждает результаты торгов;

- проводит общественные слушания в случаях и порядке, определенных пунктом 3 настоящей статьи;

- подготавливает рекомендации для Мэрии г. Каракол и Караколского городского кенеша по результатам общественных слушаний, в том числе рекомендации о предоставлении специальных согласований и разрешений на отклонения от настоящих Правил, рекомендации по досудебному урегулированию споров в связи с апелляциями физических и юридических лиц по поводу решений Мэрии г. Каракол, касающихся вопросов застройки и землепользования;

- организует подготовку предложений о внесении дополнений и изменений в Правила, а также проектов местных нормативных правовых актов, иных документов, связанных с реализацией и применением настоящих Правил.

На основе рекомендаций Комиссии, Мэрия г. Каракол и Караколский городской кенеш принимают соответствующие постановления, распоряжения, другие местные нормативные акты.

 

2.  Председателем Комиссии является первый вице-мэр г. Каракол, который осуществляет общее руководство работы Комиссии. Заместителем председателя Комиссии является заместитель председателя Караколского городского кенеша.

В состав Комиссии входят представители следующих организаций и учреждений:

- Караколского городского кенеша - 1;

- Департамента по управлению муниципальным имуществом - 1;

- Ак-Суйского районного управления Госрегистра - 1;

- Караколской городской архитектуры - 1;

- Караколского городского управления финансов - 1;

- Городского центра санитарно-эпидемиологического надзора -1;

-Охраны окружающей среды - 1;

- Представители местного сообщества - 2.

Общая численность Комиссии - 11 человек.

Решения Комиссии принимаются простым большинством голосов, при наличии кворума не менее двух третей от общего числа членов Комиссии. При равенстве голосов голос председателя Комиссии является решающим. Ответственным секретарем является специалист Департамента по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Каракол.

Любой член Комиссии ее решением освобождается от участия в голосовании по конкретному вопросу в случае, если он имеет прямую финансовую заинтересованность или находится в родственных отношениях с подателем заявки, по поводу которой рассматривается вопрос.

Досрочное прекращение полномочий членов Комиссии может состояться:

- по заявлению члена Комиссии;

- по иным основаниям, предусмотренным законодательством Кыргызской Республики.

 

3. Комиссия по застройке и землепользованию обязана проводить общественные слушания по своей инициативе или по заявкам, поступившим от физических или юридических лиц. Общественные слушания проводятся в случаях, когда рассматриваются вопросы о:

- специальных согласованиях, то есть о предоставлении разрешений на особо поименованные Правилами (статья 26) виды использования недвижимости;

- отклонениях от Правил (статья 23);

- согласовании проектов планировки, межевания, иной градостроительной документации;

- дополнении и изменении Правил.

В остальных случаях Комиссия может принимать решения на своих заседаниях. По решению председателя Комиссии, на заседания могут приглашаться представители заинтересованных организаций и физические лица.

 

4. Общественные слушания проводятся с целью:

- недопущения ущерба, который может быть нанесен владельцам сопряженных объектов недвижимости тем видом деятельности, по поводу которого испрашивается разрешение (специальное согласование, отклонения от Правил, установление границ земельных участков);

- информирования общественности и обеспечения права участия граждан в принятии решений, а также их права контролировать принятие Мэрией г. Каракол решений по застройке и землепользованию.

 

Заявка, связанная с проведением общественных слушаний (на специальные согласования, отклонения от Правил, согласование градостроительной документации или внесение дополнений и изменений в Правила), направляется на имя мэра г. Каракол. Заявка регистрируется, и ее копия, не позднее следующего рабочего дня после поступления, направляется председателю Комиссии по застройке и землепользованию. Последний обязан организовать рассмотрение заявки посредством общественных слушаний.

Комиссия в течение 10 дней после регистрации заявки дает оповещение о предстоящем общественном слушании, дата проведения которого устанавливается не ранее 30 дней и не позднее 45 дней с момента оповещения. Оповещение дается в форме:

- публикаций в местных газетах («Вести Иссык-Куля», других);

- объявлений по местному радио и/или телевидению;

- вывешивания объявлений- в здании мэрии города и на месте расположения земельного участка, в отношении которого будет рассматриваться вопрос.

Оповещение должно содержать информацию о:

- содержании обсуждаемого вопроса,

- дате, времени и месте проведения общественного слушания,

- дате, времени и месте предварительного ознакомления с соответствующей информацией.

По запросу Комиссии соответствующие органы готовят и предоставляют в согласованные сроки официальные заключения по предмету общественных слушаний.

 

5. В процессе общественных слушаний и заседаний Комиссии ведется протокол.

По итогам слушаний Комиссия в 7-дневный срок подготавливает решения в виде рекомендаций для мэра г. Каракол и других ответственных лиц городской администрации, которые вывешиваются на специальном стенде в здании мэрии города и в виде проекта постановления (распоряжения) представляются мэру г. Каракол для принятия соответствующего решения.

 

6. Физические и юридические лица имеют право на досудебное урегулирование споров по поводу решений Комиссии, касающихся вопросов предоставления земельных участков, застройки и землепользования. Для этого они должны подать апелляцию в Караколский городской кенеш и послать копию апелляции мэру г. Каракол для приостановления решения по данному вопросу до рассмотрения апелляции городским кенешем.

 

 

Статья 9. Караколская городская архитектура, Ак-Суйское районное управление Госрегистра, иные органы, уполномоченные регулировать и контролировать застройку и землепользование в г. Каракол

 

1. Караколская городская архитектура является подразделением Государственной комиссии при Правительстве Кыргызской Республики по архитектуре и строительству (Госкомархстрой) и выполняет функции регулирования градостроительной (строительной) деятельности на территории г. Каракол на основе законов и иных нормативных правовых актов Кыргызской Республики, включая настоящие Правила.

В обязанности Караколской городской архитектуры в части реализации и применения настоящих Правил входит:

- подготовка для Мэрии г. Каракол и городского кенеша ежегодных докладов о реализации и применении Правил, включающих соответствующий анализ и предложения по совершенствованию Правил путем внесения в них дополнений и изменений;

- участие в подготовке документов для проведения торгов (аукционов, конкурсов) и для других способов предоставления физическим и юридическим лицам прав на земельные участки;

- проведение подготовительных работ по формированию земельных участков;

- выбор земельных участков для предоставления на торгах;

-  участие в согласовании градостроительной и проектной документации на соответствие настоящим Правилам и строительным нормам, предоставление разрешений на строительство и участие в приемке завершенных строительством объектов;

- предоставление по запросу Комиссии заключений по вопросам специальных согласований, отклонений от настоящих Правил до выдачи разрешения на строительство;

- ведение карты правового зонирования и внесение в нее утвержденных дополнений и изменений;.

-  предоставление заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах и утвержденной градостроительной документации;

- проведение проверок строящихся, реконструируемых объектов (независимо от форм собственности и источников финансирования) на соблюдение технологии выполнения строительно-монтажных работ, соответствие строительства утвержденной проектной документации и на соблюдение организационно-правового порядка строительства, реконструкции;

- иные обязанности, предусмотренные законодательством Кыргызской Республики.

 

2.  При Караколской городской архитектуре действует Градостроительный совет, который является консультативным органом при руководителе Караколской городской архитектуры - главном архитекторе г. Каракол.

Совет осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Градостроительном совете, утверждаемым руководителем Караколской городской архитектуры.

Председателем Совета является главный архитектор города. Секретарь Совета является служащим Караколской городской архитектуры и не входит в состав Совета.

Состав Градостроительного совета формируется из руководителей и специалистов организаций и учреждений, влияющих на развитие инфраструктуры города. На заседания Совета с правом совещательного голоса могут приглашаться лица, не являющиеся его членами.

Совет подготавливает рекомендации главному архитектору города по вопросам:

- разработки и реализации градостроительной политики;

-  согласования градостроительной документации, а также проектной документации применительно к сооружениям и комплексам, возводимым с использованием средств государственного и местного бюджетов;

- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила;

- размещения объектов декоративно-монументального искусства;

-  проведения архитектурных конкурсов, иным вопросам, входящим в компетенцию главного архитектора города.

 

3. Ак-Суйское районное управление Госрегистра является органом государственного управления, подчиненным Государственному агентству по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики (Госрегистр), и осуществляет свою деятельность на основании Положения о Госрегистре, Земельного Кодекса и других законов Кыргызской Республики в области земельного законодательства, местных нормативных правовых актов г. Каракол, включая настоящие Правила.

По вопросам реализации и применения настоящих Правил Ак-Суйское районное управление Госрегистра:

- по запросу Комиссии по застройке и землепользованию предоставляет ей заключения относительно специальных согласований, иных вопросов;

-  осуществляет проведение городской земельной политики и программ земельной реформы, в том числе путем внесения предложений о дополнении и изменении Правил;

- ведет государственный земельный кадастр, проверяет достоверность материалов и документов, представленных собственниками земельных участков, их правомочность, площадь земельного участка, план участка с фиксированными границами, даты и результаты оценки недвижимого имущества, наличие сервитутов, других обременений, имущественные права других лиц, соответствие юридическим документам границы и площади земельного участка в натуре; осуществляет мониторинг земель;

- согласовывает списки земельных участков на территории г. Каракол, выбранных Караколской городской архитектурой для предоставления на торгах;

- участвует в подготовке документов для проведения торгов (аукционов, конкурсов) и для других способов предоставления физическим и юридическим лицам прав на земельные участки;

- на основании постановлений Мэрии г. Каракол оформляет и выдает физическим и юридическим лицам правоудостоверяющие документы;

- согласовывает решения о предоставлении и изъятии земельных участков;

- осуществляет контроль за использованием и охраной земель;

-  осуществляет иные функции в соответствии с законодательством и Положением о Госрегистре Кыргызской Республики.

 

4.  По вопросам реализации и применения настоящих Правил иные органы - Департамент по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Каракол, органы санитарно-эпидемиологического, ветеринарного, пожарного надзора и другие:

- по запросу Комиссии по застройке и землепользованию предоставляют ей заключения по вопросам, связанным с проведением общественных слушаний;

-  участвуют в регулировании и контролировании застройки и землепользования в соответствии с законодательством Кыргызской Республики, настоящими Правилами и на основании Положений об этих органах.

 

Глава 1.4. Организация процесса формирования земельных участков как объектов недвижимости и их предоставления физическим и юридическим лицам

 

Настоящая глава определяет условия и общие принципы организации процесса формирования земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в муниципальной и государственной собственности и подготавливаемых для вовлечения в оборот, а также основы порядка предоставления Мэрией г. Каракол сформированных для строительства земельных участков физическим и юридическим лицам на правах собственности или аренды, если иное не предусмотрено законодательством в части указанных прав. Нормы настоящей главы детализируются в соответствующих местных нормативных правовых актах, изложение которых включается в часть III настоящих Правил.

 

Статья 10. Основные нормы, регулирующие действия по формированию и предоставлению земельных участков

 

1. Предоставление физическим и юридическим лицам прав на земельные участки, находящихся в муниципальной собственности, возможно при условии, что на момент предоставления указанных прав эти участки сформированы.

Земельные участки считаются сформированными, если они:

- свободны от прав третьих лиц (за исключением прав, закрепленных посредством сервитута);

- имеют установленные границы земельного участка;

-  имеют установленные виды разрешенного использования и другие необходимые градостроительные регламенты.

Проведение работ по формированию земельных участков осуществляется в соответствии со статьей 11 настоящих Правил.

 

2.  Предоставление, прав собственности или аренды на сформированные земельные участки производится на открытых торгах (аукционах, конкурсах), кроме случаев безвозмездного предоставления земельных участков, предусмотренных статьей 32 Земельного кодекса Кыргызской Республики (предоставление физическому лицу в первый раз земельного участка для индивидуального жилищного строительства).

 

3.  Торги (аукционы, конкурсы) проводятся во всех случаях, кроме ситуаций, когда допускаются переговоры с физическими и юридическими лицами (заявителями) - инициаторами предоставления прав на земельные участки. Земельный участок может быть предоставлен в собственность или аренду физическим и юридическим лицам (заявителям) путем прямых переговоров (прямых продаж), без проведения открытых торгов, если:

- на земельном участке, ранее предоставленном в срочное (временное) пользование или аренду, расположены капитальные здания и сооружения, принадлежащие этим лицам на правах собственности;

- земельный участок дважды выставлялся на открытые торги и не был продан.

При предоставлении земельного участка в собственность или аренду путем прямых переговоров (прямых продаж), работы по подготовке земельного участка оплачиваются заявителем.

 

4.  На прямую продажу выставляются земельные участки, сформированные с условиями, предусмотренными пунктом 1 настоящей статьи, на основании заявлений физических и юридических лиц.

При предоставлении земельного участка в собственность или аренду путем прямых переговоров (прямой продажи) собственникам капитальных зданий и сооружений работы по формированию земельного участка выполняются в соответствии с пунктами 5, 6, 9, 10, 11 статьи 11 настоящих Правил.

 

5. Решение о предоставлении физическим или юридическим лицам прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, на торгах или путем прямых переговоров (прямых продаж), принимается Мэрией г. Каракол по рекомендации Комиссии по застройке и землепользованию.

 

6. Процесс предоставления прав собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности в пределах городской черты г. Каракол может инициироваться:

- органами местного самоуправления г. Каракол;

- государственными органами;

- физическими и юридическими лицами.

 

7. В случаях, когда процесс предоставления прав собственности или аренды на земельные участки инициируется органами местного самоуправления г. Каракол, физическими и юридическими лицами, выбранные земельные участки включаются в перечень участков, выставляемых на торги, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Подготовительные работы по формированию земельных участков, инициированных к выставлению на торги органами местного самоуправления, а также физическими и юридическими лицами, производятся за счет средств Мэрии г. Каракол.

 

8. Караколская городская архитектура производит выбор земельных участков по поручению Мэрии г. Каракол в обоих случаях - при инициировании процесса предоставления прав на земельные участки на торгах местным самоуправлением и при инициировании предоставления участка физическим или юридическим лицом.

Заявление физических и юридических лиц о предоставлении прав собственности или аренды на земельные участки направляется в Мэрию г. Каракол.

В заявлении указывается:

-  информация о заявителе (сведения, необходимые для его однозначной идентификации, для юридических лиц указывается, является ли оно иностранным);

-  примерный размер и местоположение конкретного участка или примерные характеристики участка, который должен подбираться в соответствии с заявлением;

- вид испрашиваемого права на земельный участок;

- описание предполагаемого использования испрашиваемого земельного участка, в том числе намерения в отношении строительства новых зданий или сооружений, реконструкции существующих объектов, другие материалы, иллюстрирующие инвестиционные и строительные намерения заявителя.

 

10. Поступившие заявления регистрируются Мэрией г. Каракол, которая в 3- дневный срок направляет поручения в Караколскую городскую архитектуру и Ак-Суйское районное управление Госрегистра для подготовки заключения о возможности предоставления прав на земельный участок. К поручениям прикладываются копии зарегистрированного заявления. Одна копия зарегистрированного заявления передается заявителю.

 

11. Караколская городская архитектура готовит заключение по выбранному земельному участку, в котором указывается:

- соответствие расположения земельного участка генеральному плану города, другой проектно-планировочной документации, настоящим Правилам, строительным нормам и правилам;

-  наличие проектных границ участка и градостроительных регламентов (оценка сформированости участка как объекта недвижимости);

- возможность подключения к инженерным коммуникациям;

-  условия сейсмичности участка, наличие опасных инженерно-геологических и техногенных явлений;

- описание земельного участка;

- предложения о возможности (невозможности) предоставления земельного участка;

-  необходимость и объем подготовительных работ по формированию земельного участка;

При необходимости, Ак-Суйское районное управление Госрегистра по запросу Караколской городской архитектуры, предоставляет ему соответствующую информацию в течение 5 рабочих дней.

Заключение готовится в течение 12 рабочих дней. На крупные объекты со строительным объёмом свыше 15000 куб. м. или в сложной градостроительной ситуации, в том числе со сложными условиями инженерного обеспечения, срок подготовки может быть продлён на 7 рабочих дней.

Заключение Караколской городской архитектуры передается в Ак-Суйское районное управление Госрегистра.

 

12.  Ак-Суйское районное управление Госрегистра на основании представленного заключения Караколской городской архитектуры готовит заключение по выбранному земельному участку, в котором указывается:

- правовой статус рассматриваемого участка;

- наличие сервитутов, других обременений;

- имущественные права третьих лиц;

-  наличие межевых знаков или опознаваемых твердых точек, от которых можно установить соответствие фиксированных границ с фактическими границами, путем сопоставления с границами смежных землепользователей и собственников земельн тх участков;

- наличие зданий и сооружений, прочих построек;

- предложения о возможности (невозможности) предоставления земельного участка.

При наличии прав третьих лиц или обременений, Ак-Суйское районное управление Госрегистра прикладывает к заключению схему участка с нанесением границ, отражающих права третьих лиц и обременений.

При необходимости, Караколская городская архитектура, по запросу Ак- Суйского районного управления Госрегистра, предоставляет ему соответствующую информацию в течение 5 рабочих дней.

Ак-Суйское районное управление Госрегистра готовит заключение в течение 10 рабочих дней, которое вместе с заключением Караколской городской архитектуры передается в Комиссию по застройке и землепользованию.

 

13. Комиссия по застройке и землепользованию рассматривает заключения в течение 7 рабочих дней после их получения.

Комиссия принимает решения только на основании заключений. В случае несогласия Комиссии с представленными заключениями, последние возвращаются на доработку в Караколскую городскую архитектуру и Ак-Суйское районное управление Госрегистра. Повторное рассмотрение доработанных заключений проводится не позднее, чем через 10 рабочих дней.

Решение Комиссии оформляется в виде протокола. В протоколе указывается подготовительные работы, которые должны быть выполнены по формированию земельного участка (в том числе необходимость и сроки проработки проектных вариантов), вид предоставляемого права на земельный участок (собственность, аренда), стартовая стоимость земльного участка, сроки и способ его предоставления (аукцион, конкурс, прямая продажа).

Протокол направляется в Мэрию г. Каракол и утверждается ей в течение 3-х рабочих дней после его поступления.

Копии утвержденного мэрией города протокола направляются в Карёколскую городскую архитектуру и Ак-Суйское районное управление Госрегистра.

В случае, если земельный участок был включен в перечень участков, выставляемых на торги на основании заявления физического или юридического лица, протокол Комиссии направляется также и заявителю.

 

 

Статья 11. Порядок проведения работ по формированию земельных участков

 

1. В случае решения Комиссии по застройке и землепользованию о предоставлении земельного участка путем торгов Караколская городская архитектура и Ак-Суйское районное управление Госрегистра выполняют работы по формированию земельного участка. Данные работы выполняются за счёт средств Мэрии г. Каракол, формируемых преимущественно от поступлений по итогам проводимых торгов и прямых переговоров (прямых продаж) земельных участков.

Стоимость этих работ определяется Прейскурантом платных услуг органов Госкомархстроя и Госрегистра, принятым в установленном порядке.

 

2. В случае решения Комиссии по застройке и землепользованию о предоставлении земельного участка путем прямых переговоров (прямых продаж) в соответствии с пунктом 3 статьи 10 настоящих Правил работы по формированию земельного участка оплачиваются заявителем на основании договора подряда на проведение работ по формированию земельного участка.

 

3.  Договор на проведение подготовительных работ по формированию земельного участка включает:

- задание, в котором раскрывается последовательность и объем действий по подготовке Плана земельного участка (с предварительной разработкой проекта планировки - межевания или без такового) и состав итоговых материалов;

- стоимость, определяемая в соответствии Прейскурантом платных услуг органов Госкомархстроя и Госрегистра, и сроки выполнения указанных работ;

- обязательства заявителя об оплате указанных подготовительных работ;

-  иные положения, регламентирующие условия выполнения подготовительных работ (получение условий обеспечения земельного участка инженерно-техническими ресурсами, согласование подготовленных документов и пр.).

 

4. В случае несогласия с оценкой объема предлагаемых работ по формированию земельного участка заявитель имеет право обратиться в Комиссию по застройке и землепользованию. Комиссия должна провести требуемые рассмотрения и в 10-дневный срок после поступления претензий заявителя принять решение по существу вопроса и проинформировать заявителя.

В случае несогласия с решением Комиссии заявитель имеет право обратиться в суд для обжалования решения Комиссии.

 

5.  Караколская городская архитектура, после получения копии утвержденного протокола Комиссии по застройке и землепользованию и/или подписания договора на проведение подготовительных работ выполняет работы по формированию земельного участка для проведения торгов или акта прямой продажи земельного участка.

 

Караколская городская архитектура подготавливает План земельного участка, который составляется в 2-х экземплярах. В состав Плана земельного участка входит комплект графических и текстовых материалов, содержащих следующие сведения:

1) местоположение (адрес) земельного участка;

2) площадь земельного участка;

3) градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования земельного участка;

4) перечень существующих строений;

5) чертеж земельного участка, выполненный на топографической подоснове в масштабе 1:500, на котором нанесены:

- границы земельного участка с указанием координат поворотных точек или привязкой границ участка к объектам недвижимости;

-  существующие строения, включая строения, несоответствующие настоящим Правилам;

- трассы инженерно-технических коммуникаций, проходящих по земельному участку;

- границы действия сервитутов;

6) описание сервитутов и обременений;

7) дополнительные требования к использованию земельного участка: указание зданий, строений, сооружений и инженерно-технических коммуникаций, подлежащих сносу или перемещению, подверженность опасным природным и техногенным процессам.

 

6.  Перечень градостроительных регламентов разрешенного использования устанавливается городским кенешем. Обязательным регламентом является список видов разрешенного использования, определяемый настоящими Правилами.

Другие градостроительные регламенты, такие, как показатели минимальных отступов от границ участка для обозначения места разрешенного возведения построек, предельная высота или этажность (максимальная и/или минимальная) построек, минимальное количество парковочных мест, вводятся по мере их разработки в порядке применения статьи 22 настоящих Правил (внесение дополнений и изменений в Правила).

В случае расположения участка в зонах соответствующих ограничений применяются следующие дополнительные градостроительные регламенты:

-  по санитарным, водоохранным и иным экологическим условиям застройки и землепользования;

- по условиям охраны памятников истории и культуры.

 

7. Караколская городская архитектура направляет копии предварительных материалов по Плану земельного участка в органы экологического контроля, санитарно- эпидемиологическую службу и органы пожарного надзора для согласования. Согласование осуществляется в форме заключений, которые готовятся в течение 7 рабочих дней с момента поступления материалов. Заключения передаются в Кяраколскую городскую архитектура.

Если права на земельные участки передаются на основе утвержденного и согласованного проекта планировки-межевания, то согласования выше перечисленных органов не требуется.

 

8.  На стадии работ по формированию земельных участков Караколской городской архитектурой определяются предварительные условия подключения к инженерно-техническим коммуникациям.

Отсутствие указанных условий в Плане земельного участка не является препятствием для заключения договоров купли-продажи или аренды земельных участков, равно как и государственной регистрации этих договоров, иных правоустанавливающих документов.

 

9. Подготовка материалов Караколской городской архитектурой, в зависимости от возможности установления градостроительных регламентов, наличия утвержденной градостроительной документации, утвержденных Правил застройки и землепользования осуществляется:

- в течение 15 рабочих дней, - без проработки проектных вариантов;

- от 15 до 30 рабочих дней - с проработкой проектных вариантов.

Необходимость и сроки проработки проектных вариантов устанавливаются в протоколе Комиссии по застройке и землепользованию и, в случае прямых продаж, в договоре на проведение подготовительных работ по формированию земельного участка.

 

10. Караколская городская архитектура формирует дело на земельный участок, в состав которого входят материалы, указанные в пунктах 5, 7, 8 настоящей статьи (План земельного участка, заключения, предварительные условия подключения к инженерным сетям). Первый экземпляр Плана земельного участка подписывается руководителем Караколской городской архитектурой, после чего дело на земельный участок направляется в Ак-Суйское районное управление Госрегистра.

 

11. Ак-Суйское районное управление Госрегистра согласовывает План земельного участка со всеми смежными землепользователями - собственниками земельных участков, в части установления границ, градостроительных регламентов, сервитутов и обременений. Караколская городская архитектура при необходимости уточняет границы земельного участка, наносит дополнительную информацию (красные линии, а при необходимости синие и желтые, линии застройки и другие планировочные ограничения).

Ак-Суйским районным управлением Госрегистра согласовывается План земельного участка, и дело на земельный участок передается в Комиссию по застройке и землепользованию не позднее 15 дней после поступления материалов.

Комиссия по застройке и землепользованию утверждает План земельного участка. Решение Комиссии оформляется протоколом.

 

12.  Первый экземпляр Плана земельного участка, включая градостроительные регламенты, иную информацию в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, используется:

- как исходный материал для проектно-изыскательских работ;

- как графическая основа для нанесения проектных трасс прохождения инженерно-технических коммуникаций и точек подключения к ним.

Второй экземпляр Плана земельного участка используется как часть правоудостоверяющего документа и подписывается руководителем Ак-Суйского районного управления Госрегистра.

 

 

Статья 12. Порядок предоставления прав на земельные участки

 

1. Торги по предоставлению прав на земельные участки в г. Караколе организовывает и проводит Комиссия по застройке и землепользованию, являющаяся в соответствии с настоящими Правилами организатором торгов.

Комиссия определяет размер гарантийных взносов, сроки и порядок внесения участниками торгов, аукционный шаг (в случае проведения аукциона) или условия конкурса (в случае проведения конкурса), сроки заключения договора купли-продажи или аренды, подготавливает проекты ' постановления о предоставлении права собственности или аренды на земельный участок, договора купли-продажи или аренды.

 

2. Каждый предмет торгов должен быть предварительно оценен согласно порядку, установленному законодательством Кыргызской Республики. Стартовая стоимость земельного участка устанавливается Комиссией. Для определения стартовой стоимости земельного участка Комиссия вправе привлекать независимых оценщиков.

В случае предоставления на торгах права аренды на земельный участок стартовой стоимостью является размер арендной платы, определенной Комиссией.

 

3. Комиссией подготавливается пакет аукционных (конкурсных) документов, которые должны содержать следующие сведения:

- наименование и место нахождения объекта торгов (адрес, схема расположения, площадь и номер земельного участка);

- краткую характеристику строений, находящихся на земельном участке, сводное заключение о возможностях и условиях подключения к различным видам инженерных коммуникаций;

- стартовую стоимость земельного участка и формы платежа;

-  проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, включающий в качестве приложений копии графических и текстовых материалов Плана земельного участка, а также, при необходимости, график платежей, другие приложения;

- размер гарантийного взноса, сроки и порядок его внесения участниками торгов;

- сроки заключения договора купли-продажи или аренды;

- форму проведения торгов, аукционный шаг (в случае проведения аукциона), условия конкурса (в случае проведения конкурсных торгов).

 

4. По результатам торгов, Мэрия г. Каракол в течение 10 рабочих дней, выпускает постановление о предоставлении права на земельный участок победителю торгов, на основании которого заключается договор купли-продажи права собственности на земельный участок между городской управой и покупателем. При предоставлении земельного участка в аренду между Мэрией г. Каракол и победителем торгов на основании постановления заключается договор аренды, в котором указываются срок аренды, размер арендной платы, условия аренды и другие существенные условия договора.

 

5. В случае решения Комиссии по застройке и землепользованию о предоставлении права на земельный участок путем прямых переговоров (прямой продажи) (оформленное протоколом в соответствии с пунктом 3 статьи 10 настоящих Правил), Комиссия, на основании заключений Караколской городской архитектуры и Ак-Суйского районного управления Госрегистра, включает в протокол условия прямой продажи земельного участка (стоимость участка, условия платежа, другие условия).

 

6. Комиссия по застройке и землепользованию проводит переговоры с заявителем. В ходе переговорного процесса Комиссия может изменить условия и цену земельных участков в рамках отведенных ей полномочий.

По окончании переговоров с заявителем Комиссией подготавливаются проекты постановления и договора купли-продажи или аренды.

 

7. По результатам переговоров, Мэрия г. Каракол в течение 10 рабочих дней выпускает постановление о предоставлении права на земельный участок с указанием местоположения, размеров земельного участка, заявителя, которому предоставляется данный участок, вида, передаваемого ему права, стоимости и других условий продажи земельного участка.

Данное постановление является основанием для заключения договора купли- продажи или аренды земельного участка между Мэрией г. Каракол и физическим или юридическим лицом (заявителем).

 

8. Договор купли-продажи или аренды, заключенный по результатам торгов и прямых переговоров (прямых продаж) подлежит государственной регистрации в Ак- Суйском районном управлении Госрегистра и не требует нотариального удостоверения. Право собственности или аренды на земельный участок вступает в юридическую силу после его государственной регистрации.

Право собственности на земельный участок удостоверяется Государственным актом о праве частной собственности на земельный участок. Право на аренду земельного участка удостоверяется Удостоверением на право срочного (временного) пользования земельным участком. Правоудостоверяющие документы оформляются и выдаются в течение месяца со дня заключения договора купли-продажи права собственности или договора аренды земельного участка.

 

9.  Ак-Суйское районное управление Госрегистра обеспечивает установление на местности (вынос в «натуру») границ земельного участка.

 

10. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, определенном положениями Госрегистра. Сведения, содержащиеся в Плане земельного участка, подлежат внесению в государственный земельный кадастр в установленном законодательством порядке.

 

 

Глава 1.5. Прекращение прав на земельные участки. Установление сервитутов

 

Настоящая глава описывает порядок изъятия объектов недвижимости и установления сервитутов в случаях, связанных с обеспечением государственных, муниципальных и общественных нужд.

 

Статья 13. Основания, условия и принципы организации порядка изъятия земельных участков, иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд

 

1.   Порядок изъятия земельных участков, иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд определяется законами, иными нормативными правовыми актами Кыргызской Республики. Настоящими Правилами, иными местными нормативными правовыми актами (которые могут включаться в часть III Правил) конкретизируются основания и условия изъятия земельных участков применительно к особенностям г. Каракол.

2.  Основаниями принятия Мэрией г. Каракол и городским кенешем решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд являются утвержденные в установленном порядке и с учетом положений настоящих Правил (в части обязательности проведения общественных слушаний) градостроительные документы, иная утвержденная проектная документация.

Основания считаются правомочными при одновременном существовании следующих условий:

- наличие соответствующих муниципальных нужд,

-  невозможности реализации муниципальных нужд иначе, как только посредством изъятия соответствующих земельных участков или их частей.

 

3.  Муниципальными нуждами г. Каракол, которые могут быть основаниями для изъятия земельных участков, иных объектов недвижимости, являются:

-  необходимость строительства объектов общего пользования, инженернотранспортной и социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, а именно: бульваров, парков, скверов, набережных, пляжей, улиц, дорог, мостов, туннелей, эстакад и других транспортных сооружений, магистральных и распределительных инженерных сетей и сооружений, объектов здравоохранения, ветеринарии, учреждений охраны правопорядка, пожарных частей и депо, общеобразовательных школ и дошкольных учреждений;

-  подтвержденная решением городского кенеша необходимость реконструкции территорий, застроенных аварийным фондом, при условии уплаты выкупной цены владельцам недвижимости, либо на основе соглашений между Мэрией г. Каракол (либо застройщиками - доверенными лицами Мэрии) и владельцами, квартиросъемщиками, предусматривающих предоставление адекватного жилья, либо предоставления другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену.

 

4. Решение об изъятии недвижимости может быть принято только после утверждения соответствующих проектов, определяющих границы земельных участков, строительство на которых может быть осуществлено только после изъятия этих участков и/или объектов, на них расположенных. Изъятие недвижимости должно происходить в строгом соответствии с порядком, установленным действующим законодательством Кыргызкой Республики.

 

 

Статья 14. Установление сервитутов

 

1. Мэрия г. Каракол имеет право устанавливать применительно к земельным участкам и иным объектам недвижимости, принадлежащим физическим или юридическим лицам, сервитуты - ограничения владельцев, пользователей на использование этих объектов, связанные с обеспечением общественных нужд - проезда/прохода через земельный участок, установки и эксплуатации объектов и коммуникаций инженерно-технического обеспечения (линий электросвязи, водо- и газопроводов, канализации и т.д.), охраны природных объектов, иных общественных нужд, которые не могут быть обеспечены иначе, как только путем установления сервитутов.

 

2. Границы действия сервитутов обозначаются на планах земельных участков, которые являются неотъемлемым приложением к документам, удостоверяющим права физических и юридических лиц на земельные участки.

 

3. Порядок установления сервитутов определяется законодательством, настоящими Правилами, иными местными нормативными правовыми актами, детализирующими нормы законодательства и Правил. Изложение или извлечения из указанных местных нормативных правовых актов могут включаться в часть III настоящих Правил.

 

 

Глава 1.6. Строительные изменения недвижимости

 

Настоящая глава содержит положения, регламентирующие порядок производства строительных изменений недвижимости лицами, имеющими на нее права собственности, аренды, постоянного и временного пользования.

 

Статья 15. Право на строительные изменения недвижимости и основание для его реализации

 

Правом производить строительные изменения недвижимости в г. Каракол - осуществлять строительство, реконструкцию, пристройки, снос объектов, производить над ними иные изменения, - обладают лица, владеющие земельными участками, иными объектами недвижимости (на правах собственности, аренды, постоянного или временного пользования), или их доверенные лица.

Право на строительные изменения недвижимости может быть реализовано при наличии разрешения на строительство, предоставляемого в порядке статьи 18 настоящих Правил. Исключения составляют случаи, определенные пунктом 2 статьи 16.

 

Статья 16. Виды строительных изменений недвижимости

 

1. Строительные изменения недвижимости подразделяются на изменения, для которых:

- не требуется проектной документации и разрешения на строительство;

 - требуется разрешение на установку временного сооружения или разрешение на перепрофилирование зданий (помещений) и перепланировку квартир с разработкой проектной документации в сокращенном объеме и без разрешения на строительство;

 - требуется разработка и согласование проектной документации и получение разрешения на строительство.

 

2. Не требуется получения разрешения на строительство для таких видов строительных изменений недвижимости, которые по своим целям, характеру и объему заведомо не приведут к нарушениям настоящих Правил, обязательных норм конструктивно-технологической и противопожарной надежности и безопасности сооружений.

Утвержденный в установленном порядке список таких видов строительных изменений недвижимости включается в часть III настоящих Правил.

К указанным видам изменений недвижимости могут относиться, в частности, текущий ремонт квартир, зданий и сооружений, некапитальные перестройки и внутренние перепланировки, замена оборудования (в случаях, когда это допускается нормативно-техническими актами и при условии, что это не снижает уровня безопасности и не связано с изменениями несущих конструкций объекта), установка или ликвидация дверей, остекление лоджий, утепление веранд, пристройка веранд в индивидуальных жилых домах без            изменения объемно-планировочных и

конструктивных решений, внутренние отделочные работы, другие подобные незначительные изменения недвижимости.

Разрешение на строительство не требуется также для изменений одного вида на другой вид разрешенного использования недвижимости, при условии, что:

- выбираемый владельцем недвижимости вид использования обозначен в списках статьи 26 (для соответствующей зоны) как основной или сопутствующий;

-  эти действия не связаны с изменениями физических параметров и несущих конструкций сооружения и не приведут к нарушениям правил безопасности (пожарной, санитарной и т.д.).

 

3. Требуется получение Разрешения на установку временных объектов - передвижных, переносных павильонов, киосков, лотков, организацию летних площадок без строительства навесов.

Разрешение на установку временных объектов выдается на основе градостроительных и архитектурно-технических требований и проектной документации в сокращенном объеме, без получения разрешения на строительство.

Порядок подачи, рассмотрения заявлений и выдачи Разрешения на установку временных объектов определяется Мэрией г. Каракол.

 

4.  Требуется получение Разрешения на перепрофилирование зданий (помещений) и перепланировку квартир при условиях, что:

- не изменено целевое назначение земельного участка или выбранный собственником недвижимости вид ее использования входит в число разрешенных видов использования недвижимости, установленных нормативными актами;

- изменение функционального назначения зданий, помещений и перепланировка квартир не связаны с изменениями несущих конструкций сооружения, не приведет к нарушениям норм безопасности (пожарной, санитарной и т.д.), не требует получения новых условий на подключение к сетям инженерного обеспечения.

Разрешение на перепрофилирование зданий (помещений) и перепланировку квартир выдается на основе градостроительных и архитектурно-технических требований и проектной документации, выполняемой в сокращенном объеме, без получения разрешения на строительство.

Порядок подачи, рассмотрения заявлений и выдачи Разрешений на перепрофилирование зданий (помещений) и перепланировку квартир недвижимости определяется Мэрией г. Каракол.

 

5. Разрешение на строительство оформляется во всех случаях, кроме перечисленных в пунктах 2, 3, 4 настоящей статьи, в порядке, определенном статьей 18 настоящих Правил для строительных изменений недвижимости.

 

Статья 17. Специальные согласования строительных намерений посредством общественных слушаний

 

1. Специальное согласование посредством общественных слушаний необходимо для тех видов использования недвижимости (видов деятельности и, соответственно, типов строительных объектов), которые особо указаны в списках статьи 26 настоящих Правил как требующие такого согласования.

Указанные согласования могут проводиться:

- на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка как объекта недвижимости,

- на стадии подготовки и согласования проектной документации, предшествующей получению разрешения на строительство,

- в процессе эксплуатации ранее созданных объектов недвижимости, когда возникает намерение изменить их назначение.

 

2.  Заявка на получение разрешения на соответствующий вид использования недвижимости, требующий специального согласования, направляется на имя руководителя Караколской городской архитектуры.

Заявка должна содержать:

- запрос о предоставлении специального согласования посредством общественных слушаний;

- схему планируемой застройки участка с указанием мест расположения существующих и намечаемых построек и их характеристик (общая площадь, этажность и т.д.), открытых пространств, мест парковки автомобилей;

-  общую информацию о планируемых объемах ресурсов, необходимых для функционирования объекта (численность работающих, грузооборот, потребность в подъездных железнодорожных путях, энергообеспечении, водоснабжении и т.д.), о предполагаемом уровне воздействия на окружающую среду (объем и характер выбросов в атмосферу, количество отходов производства и степень их вредности), о планируемом количестве посетителей, о потребных местах парковки автомобилей.

Форма заявки, утвержденная мэром г. Каракол, может включаться в часть III настоящих Правил.

3. По получении заявки, Караколская городская архитектура:

- в случае комплектности, регистрирует заявку;

- подготавливает письменное заключение по предмету запроса (в срок до 21 дня после дня регистрации заявки);

-  запрашивает письменное заключение по предмету запроса в санитарно- эпидемиологической службе, иных административных органах и учреждениях г. Каракол.

Основаниями для составления письменных заключений являются:

- соответствие строительных намерений заявителя настоящим Правилам;

-     соблюдение обязательных нормативов и стандартов, установленных уполномоченными органами в целях охраны окружающей среды и здоровья людей, пожарной и иных видов безопасности;

-  непричинение ущерба правам владельцев смежно расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц.

Караколская городская архитектура собирает письменные заключения относительно возможности предоставления специального согласования, готовит сводное заключение и направляет его в Комиссию по застройке и землепользованию.

 

4. Рекомендации о предоставлении разрешения на соответствующий вид использования недвижимости (предоставление специального согласования) принимаются Комиссией по застройке и землепользованию по результатам рассмотрения письменных заключений и общественных слушаний, проводимых в порядке статьи 8 настоящих Правил.

Решение о предоставлении специального согласования, разрешающего соответствующий вид/виды использования недвижимости, принимается распоряжением мэра г. Каракол на основе рекомендаций Комиссии по застройке и землепользованию.

Специальное согласование может быть предоставлено с условиями, которые определяют пределы реализации согласованного вида использования недвижимости с учетом непричинения ущерба соседним землепользователям и недопущения существенного снижения стоимости соседних объектов недвижимости.

 

5.   Решение о предоставлении специального согласования (разрешения на соответствующий вид/виды использования недвижимости) или об отказе в предоставлении такового должно состояться не позднее 60 дней со дня подачи заявки, за исключением случаев, когда с заявителем достигнута договоренность об ином сроке.

Отказ в предоставлении специального согласования может быть обжалован в

суде.

 

Специальное согласование утрачивает силу в случаях, когда по истечении 2 лет со дня его предоставления строительство не было начато, или когда применительно к существующему объекту в течение 1 года не было произведено изменение вида его разрешенного использования. В этих случаях допускается продление срока действия специального согласования на следующий срок в порядке настоящей статьи.

 

 

Статья 18. Разработка и согласование проектной документации. Разрешение на строительство

 

1. Проектная документация разрабатывается по договорам подряда между лицами, владеющими земельными участками, иными объектами недвижимости - заказчиками, и лицами (физическими или юридическими), обладающими- соответствующими лицензиями на проектирование - подрядчиками.

 

2. К договору подряда прилагается задание на разработку проектной документации, которое подготавливается заказчиком с участием подрядчика и которое содержит описание (и/или графические отображения) инвестиционно-строительных намерений заказчика с соблюдением градостроительных регламентов - видов и параметров разрешенного использования, иных характеристик и условий, указанных в Плане земельного участка, оформленного как объект недвижимости и Требований к благоустройству и решению фасадов.

 

3. Описание проектируемого объекта включает следующие обязательные позиции:

- назначение и параметры проектируемого объекта (которые не противоречат градостроительным регламентам, содержащимся в настоящих Правилах и утвержденном Плане земельного участка);

- условия соответствующих организаций на подключение проектируемого объекта к сетям инженерно-технических коммуникаций;

- иные характеристики по усмотрению заказчика.

 

4.  В случаях, когда это необходимо для реализации инвестиционно строительных намерений и не было выполнено на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка, задание может содержать также указания (задания) заказчика подрядчику:

- получить от соответствующих организаций условия на подключение проектируемого объекта к коммуникациям инженерно-технического обеспечения;

- получить разрешение на соответствующий вид использования недвижимости или на отклонения от Правил, предоставляемое по процедурам специального согласования посредством общественных слушаний (в порядке статей 8, 17 настоящих Правил);

- обратиться с ходатайством о внесении изменении и/или дополнений в Правила в части границ зон, выделенных на карте правового зонирования города, и/или градостроительных регламентов применительно к зоне расположения земельного участка;

- другие указания или задания.

 

5. Основанием для выполнения проектных работ являются установленные в Плане земельного участка градостроительные регламенты и требования к строительству.

Во всех случаях, кроме указанных в пунктах 2, 3 статьи 16 настоящих Правил, собственник, инвестор (заказчик) или его доверенное лицо, для реализации строительных намерений по выбранному ими виду разрешенного использования недвижимости, направляет заявление в Караколскую городскую архитектуру для получения Требований к благоустройству и решению фасадов.

К заявлению прилагаются:

- правоудостоверяющий документ на право собственности или пользования земельным участком, включая План земельного участка, правоудостоверяющие документы на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке;

- краткое описание строительных намерений (вид использования участка, назначение объектов, полезная площадь, количество парковочных мест, требуемые нагрузки инженерного обеспечения);

- предварительные технические условия на подключение к инженерным сетям, выданные городскими (районными) службами, эксплуатирующими инженерные сети и сооружения (если имеются).

 

6. В случаях, если на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка не были получены технические условия на подключение к инженерным сетям, в заявлении может содержаться поручение на сбор условий на подключение проектируемого объекта к инженерно-техническим сетям у соответствующих служб.

Стоимость работ Караколской городской архитектуры по сбору условий определяется Прейскурантом расценок, утверждаемом в установленном порядке и оплачивается собственником, инвестором (заказчиком) или его доверенным лицом.

Службы и организации, ответственные за эксплуатацию и развитие инженерно- технических коммуникаций в срок не позднее одного месяца со дня поступления запроса подготавливают на имя собственника (инвестора, заказчика) свои условия подключения проектируемого объекта и предоставляют их в местный орган архитектуры и строительства.

В случае, если собственник (инвестор, заказчик) не согласен с предоставленными условиями, он может обратиться с запросом в Комиссию по застройке и землепользованию, которая в течение 15 дней обязана принять решение по данному запросу и передать его собственнику (инвестору, заказчику). Решение Комиссии может быть обжаловано судом.

 

7. Требования к благоустройству и решению фасадов должны содержать минимально необходимые параметры по озеленению, элементам благоустройства, наружному освещению, организации парковки и подъездов, удалению поверхностных стоков, отделочным материалам и элементам фасадов (если необходимо), наружной рекламе (если необходимо), а также условия подключения к инженерным сетям (по желанию собственника, инвестора).

Стоимость разработки Требования к благоустройству и решению фасадов определяется специальным положением архитектуры и строительства и оплачивается собственником (инвестором, заказчиком) или его доверенным лицом.

Требования к благоустройству и решению фасадов готовятся в течение 10 дней с момента оплаты работ. На крупные объекты со строительным объемом свыше 15000 куб.м, или в сложной градостроительной ситуации срок подготовки Требований может быть продлен на 7 дней.

Требования к благоустройству и решению фасадов утверждаются руководителем Караколской городской архитектуры.

 

8. В случае несогласия с Требованиями к благоустройству и решению фасадов собственник (инвестор; заказчик) или его доверенное лицо имеет право обратиться в Комиссию по застройке и землепользованию. Комиссия должна провести требуемые рассмотрения, принять решение по существу вопроса и передать протокол решения собственнику, инвестору (заказчику) или его доверенному лицу и в Караколскую городскую архитектуру в 15-дневный срок после поступления претензий.

В случае несогласия с решением Комиссии собственник, инвестор (заказчик) или его доверенное лицо имеет право обратиться в суд для обжалования решения Комиссии.

 

9. Состав материалов проектной документации, перечень согласующих органов, предмет и сроки согласования устанавливаются дифференцированно применительно к типам проектируемых объектов, их расположению в той или иной зоне. Эти сведения определяются нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами, изложение которых может включаться в часть III настоящих Правил.

 

10. Подготовленная проектная документация передается в Караколскую городскую архитектуру как приложение к заявке на предоставление разрешения на строительство. Караколская городская архитектура регистрирует заявку и направляет запросы в соответствующие органы на согласование документации, которое может проводиться в форме представления соответствующих заключений.

Караколская городская архитектура проводит общее зональное согласование - осуществляет проверку проектной документации на ее соответствие части II Правил (градостроительным регламентам), утвержденному и удостоверенному Плану земельного участка, а также условиям специального согласования, установленным по результатам общественного слушания, если таковое имело место.

В случаях, когда земельный участок проектируемого строительства, реконструкции расположен в пределах зон, выделенных на картах зон действия ограничений по экологическим условиям (статья 27), в согласовании проектной документации принимают участие органы санитарно-эпидемиологического надзора города. Предметом согласования документации в этих случаях является ее соответствие положениям статьи 28 настоящих Правил, иным нормативным правовым актам.

Инженерно-технические службы города проверяют проектную документацию на соответствие техническим условиям или договорам по обеспечению технических условий реализации разрешенного использования земельного участка, которые были представлены или заключены до или в процессе разработки документации между этими службами и владельцем недвижимости.

Проектную документацию согласовывают органы пожарного надзора, органы государственного санитарно-эпидемиологического надзора города, иные органы в соответствии нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.

Основанием для отказа в согласовании могут быть только несоответствия проектной документации предметам согласования, установленным настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами и техническими нормативными документами. При наличии таких несоответствий проектная документация возвращается заявителю для их устранения.

Согласующие органы предоставляют заказчику или его доверенному лицу (подрядчику) письменные заключения о согласовании в сроки, установленные нормативными правовыми актами и техническими нормативными документами (или в иные сроки, согласованные с заказчиком) по вопросам согласования проектной документации. Отсутствие заключений в установленные сроки рассматривается как факт согласования проектной документации. Заказчик или его доверенное лицо (подрядчик) представляет в Караколскую городскую архитектуру полученные заключения.

В случаях, связанных с проектированием объектов, строительство которых полностью или частично финансируется из государственного или местного бюджетов, проектная документация подлежит рассмотрению на Градостроительном совете при Караколской городской архитектуре. Градостроительный совет проводится до начала процесса согласования проектной документации. Помимо установленных настоящими Правилами характеристик, Градостроительный совет может рассматривать дополнительные характеристики - экономичность, функциональные удобства эксплуатации и архитектурно-художественные особенности проектируемого объекта.

Согласованная проектная документация подлежит экспертизе в порядке, определенном нормативными правовыми актами и техническими нормативными документами.

 

11. Собственник недвижимости, в отношении которой осуществляется проектирование, или его доверенное лицо (подрядчик) передает согласованную и прошедшую экспертизу проектную документацию (в ее рабочей части) в органы архитектурно-строительного надзора для регистрации и получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство (или письменный отказ в предоставлении такового) передается заявителю не позднее 15 дней со дня представления в органы архитектурно-строительного надзора проектной документации или в иной срок, согласованный с заявителем.

Отказ в предоставлении разрешения на строительство может быть обжалован в суде.

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года и может быть продлено на основании соответствующего заявления в порядке, установленном для предоставления разрешений на строительство.

 

12. Собственник земельного участка, иного объекта недвижимости (или его доверенное лицо), получивший разрешение на строительство, обязан за 5 дней до начала строительных работ письменно уведомить об этом органы архитектурно- строительного надзора.

В случаях, когда объект недвижимости расположен в зонах, границы которых зафиксированы на картах статьи 27, оповещение о дате начала строительных, реконструктивных работ направляется также и в органы государственного санитарно- эпидемиологического надзора города.

 

13. Караколская городская архитектура, в соответствии с согласованной проектной документацией, обеспечивают установление на местности (вынос в "натуру") осей и границ зданий и сооружений, осей основных магистральных инженерных коммуникаций, а также линейных параметров обременений.

 

 

Статья 19. Производство строительных изменений недвижимости и приемка в эксплуатацию завершенных строительством объектов

 

1. Строительные изменения недвижимости производят физические и/или юридические лица, являющиеся:

- владельцами объектов недвижимости, по отношению к которым производятся изменения;

- подрядчиками - доверенными лицами владельцев недвижимости, действующими на основании договоров подряда на строительные работы.

В случаях и порядке, определенном законами, иными нормативными правовыми актами строительные изменения недвижимости могут производиться только при наличии лицензий на соответствующие виды работ.

 

2.  Надзор за строительством и реконструкцией объектов осуществляют органы архитектурно-строительного надзора, другие органы контроля и надзора, которые руководствуются законодательством, нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами, регламентирующими порядок осуществления контроля и надзора в сфере строительства.

Владельцы недвижимости, их доверенные лица (подрядчики) обязаны обеспечивать беспрепятственный доступ представителям органов контроля и надзора на места производства работ, возможность ознакомления с соответствующей документацией и осмотра произведенных работ.

 

3. Право на эксплуатацию вновь построенного, реконструированного объекта возникает при условии наличия Разрешения на строительство или Разрешения на установку временных объектов или Разрешения на перепрофилирование зданий (помещений) и перепланировку квартир, соответствия этого объекта согласованной проектной документации, строительным нормам и правилам конструктивнотехнологической надежности и безопасности сооружений, нормам и правилам пожарной безопасности, иным обязательным требованиям, что подтверждается Актом приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию или в случаях, указанных в пунктах 3, 4 статьи 16 настоящих Правил, заключением Караколской городской архитектуры.

 

4.  Порядок действий по приемке завершенных строительством объектов в эксплуатацию определяется нормативными правовыми актами и техническими нормативными документами, изложение которых (или извлечения из которых) могут включаться в часть III настоящих Правил.

 

5. Утвержденный Акт приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в органах архитектурно-строительного надзора, является основанием для обязательной государственной регистрации прав на вновь созданный. или реконструированный объект недвижимости в Ак-Суйском районном управлении Госрегистра, а также для начала эксплуатации объекта в соответствии с установленными Правилами видами разрешенного использования недвижимости для соответствующей зоны.

Основанием для регистрации прав на перепрофилированные и перепланированные объекты недвижимости, указанные в пункте 4 статьи 16 настоящих Правил является заключение Караколской городской архитектуры.

 

6. До получения утвержденного Акта приемки в эксплуатацию, использование вновь построенного, реконструированного объекта запрещено.

Отказ в выдаче акта приемки объекта может быть обжалован в Государственном органе по делам архитектуры и строительства и/или в суде.

 

7. Контроль за использованием существующих объектов недвижимости осуществляют представители соответствующих надзорных и контролирующих органов, в соответствии с компетенцией, установленной действующим законодательством Кыргызской Республики.

Представители надзорных и контролирующих органов, действуя в соответствии с законом, вправе беспрепятственно производить наружный и внутренний осмотр объектов недвижимости, получать от владельцев недвижимости необходимую информацию, знакомиться с документацией, относящейся к использованию и изменению недвижимости.

Владельцы недвижимости обязаны оказывать представителям надзорных и контрольных органов, действующим в соответствии с законом, содействие в выполнении ими своих обязанностей.

 

 

Глава 1.7. Иные нормы регулирования застройки и землепользования

 

Статья 20. Действие Правил по отношению к градостроительной документации

 

1.  После введения в действие настоящих Правил ранее утвержденная градостроительная документация применяется в части, не противоречащей Правилам.

2. Мэрия г. Каракол и городской кенеш после введения в действие настоящих Правил могут принимать решения о:

- разработке нового или корректировке ранее утвержденного генерального плана города с уметом и в развитие настоящих Правил. Утвержденный в установленном порядке генеральный план города является основанием для последующей подготовки предложений о внесении дополнений и изменений в настоящие Правила;

- приведении в соответствие с Правилами ранее утвержденных и не реализованных проектов планировки в части установленных Правилами градостроительных регламентов;

- разработке новой градостроительной документации о застройке (проекты планировки, межевания, застройки), которая может использоваться как основание для последующей подготовки предложений о внесении дополнений и изменений в настоящие Правила (в части уточнения границ регламентных зон, списков видов разрешенного использования недвижимости, размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства применительно к соответствующим зонам).

 

 

Статья 21. Основание и право инициативы внесения дополнений и изменений в Правила

 

1. Основанием для внесения дополнений и изменений в настоящие Правила является соответствующее решение Караколского городского кенеша, которое принимается ввиду необходимости учета произошедших изменений в законодательстве Кыргызской Республики, местных нормативных правовых актах г. Каракол, а также ввиду необходимости включения в Правила дополнительных положений (параметров разрешенного строительства, дополнительных градостроительных регламентов по экологическим условиям и т.д.), необходимости учета в Правилах решений утвержденной градостроительной документации, соответствующих предложений, в том числе выдвигаемых по инициативе физических и юридических лиц.

Основанием для рассмотрения вопроса о внесении дополнений и изменений в настоящие Правила в части изменения границ регламентных зон и градостроительных регламентов является заявка, содержащая обоснования того, что установленные Правилами ограничения:

- не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости,

- приводят к несоразмерному снижению стоимости объектов недвижимости,

-  препятствуют осуществлению общественных интересов развития конкретной территории или наносят вред этим интересам.

Настоящие Правила могут быть дополнены и изменены по иным законным основаниям решениями городского кенеша.

 

2.  Правом инициативы внесения дополнений и изменений в Правила обладают государственные органы власти и управления, органы местного самоуправления в лице руководителей подразделений Мэрии г. Каракол, депутаты городского кенеша, общественные организации, физические и юридические лица.

Указанное право реализуется путем подготовки соответствующих предложений, направляемых на имя мэрй г. Каракол. Решения по поводу поступивших предложений принимаются в порядке, предусмотренном статьей 22 настоящих Правил, а также статьей 8, регламентирующим проведение общественных слушаний.

 

Статья 22. Внесение дополнений и изменений в Правила

 

1. Заявка, содержащая обоснование необходимости внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, а также соответствующие предложения, направляется на имя мэра г. Каракол. Предложения могут относиться к формулировкам текста Правил, перечням видов разрешенного использования недвижимости, параметрам разрешенного строительства, границам регламентных зон.

Заявка регистрируется, и ее копия не позднее следующего рабочего дня после поступления направляется председателю Комиссии по застройке и землепользованию. Последний обязан организовать рассмотрение заявки посредством общественных слушаний в порядке и сроки, определенные статьей 8 настоящих Правил.

На общественные слушания приглашаются владельцы недвижимости, интересы которых затрагиваются, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать застройку и землепользование, другие заинтересованные лица. Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию до проведения общественных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Подготовленные по итогам общественных слушаний рекомендации Комиссии направляются мэру г. Каракол и, после соответствующего рассмотрения, - в Караколский городской кенеш. Решение о внесении дополнений и изменений в Правила принимает Караколский городской кенеш.

2. Дополнения и изменения в части I и II настоящих Правил вступают в силу с момента официального опубликования текста соответствующих дополнений и изменений в соответствии с решением Караколского городского кенеша.

Решения о включении в часть III Правил изложений и/или извлечений из нормативных правовых актов, иных документов (форм заявок, согласований, разрешений и проч.) принимаются мэром г. Каракол по рекомендациям Комиссии по застройке и землепользованию.

 

3.  Дополнения и изменения части II Правил, касающиеся видов и параметров разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости, границ регламентных зон, могут быть приняты только при наличии положительного заключения Караколской городской архитектуры.

 

 

Статья 23. Отклонения от Правил

 

1.  Владельцы земельных участков, имеющих малые размеры, неудобную конфигурацию, неблагоприятные инженерно-геологические и иные характеристики, не позволяющие использовать участки в соответствии с Правилами, могут ходатайствовать об отклонениях от Правил.

Отклонениями от Правил является санкционированное для конкретного участка отступление от параметров разрешенного строительства.

 

2.  Соответствующая заявка направляется в Комиссию по застройке и землепользованию и должна содержать обоснования того, что отклонения от Правил:

- необходимы для эффективного использования земельного участка;

- не ущемляют права соседей и не входят в противоречие с интересами города;

-  допустимы по архитектурно-строительным требованиям, требованиям эстетики, экологии, пожарной безопасности.

 

3.  Комиссия организует рассмотрение поступившей заявки на общественных слушаниях, куда приглашаются владельцы объектов недвижимости, расположенных по соседству с объектом, относительно которого запрашиваются отклонение, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать застройку и землепользование, другие заинтересованные лица. Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию до проведения общественных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Рекомендации Комиссии направляются мэру г. Каракол, который принимает решение о разрешении на отклонение или об отказе в разрешении на отклонение от Правил.

 

 

Статья 24. Ответственность за нарушения Правил

 

За нарушение настоящих Правил физические и юридические лица, а также должностные лица несут ответственность в соответствии с градостроительным законодательством Кыргызской Республики, иными нормативными правовыми актами, изложения или извлечения из которых включаются в часть III настоящих Правил.

ЧАСТЬ II. КАРТОГРАФИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ

 

Глава 2.1. Карта правового зонирования г. Каракол. Градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости

 

Статья 25. Карта правового зонирования г. Каракол