Загрузка документа…
Приложение 3
СТАНДАРТ
оценки недвижимого имущества
(В редакции постановления Кабинета Министров Кыргызской Республики от 18 апреля 2026 года № 261)
Глава 1. Общие положения
1. Настоящий стандарт определяет понятия, терминологию в области оценки недвижимого имущества, методологию и порядок проведения оценки.
2. Настоящий стандарт является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности в Кыргызской Республике при определении стоимости недвижимого имущества и распространяется на оценку:
1) земельных участков;
2) зданий и сооружений, их отдельных частей и пристроек, в том числе обеспечивающего их функционирование инженерного оборудования;
3) объектов незавершенного строительства;
4) многолетних насаждений.
3. Термины и определения. В настоящем стандарте также употребляются термины и определения в значении, приведенном в других нормативных правовых актах в области оценочной деятельности.
Застройщик - физическое или юридическое лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство либо осуществляющее строительство или реконструкцию объекта недвижимого имущества.
Капитализация дохода - перевод ожидаемого в будущем постоянного по величине дохода в текущую стоимость с применением ставки капитализации, является частным случаем дисконтирования денежных потоков.
Косвенные затраты - затраты, связанные с созданием (реконструкцией, ремонтом) улучшений земельных участков, которые невозможно отнести к каким-либо конкретным их элементам (например, платежи по страховкам, проценты по кредитам, налоги, затраты на рекламу, привлечение консультантов).
Недвижимость с ограниченным рынком - недвижимость, которая из-за своих характеристик или особых условий рынка и/или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных инвесторов (покупателей).
Норма доходности (прибыли) - отношение дохода (прибыли) к исходному капиталу.
Объекты, незавершенные строительством - объекты, на которых строительные работы начаты, но еще не завершены, и/или по которым в установленном порядке не оформлены документы о приеме в эксплуатацию.
Стоимость замещения (объекта недвижимости) - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом всех видов износа и рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком).
Подобный объект (недвижимого имущества) - объект, идентичный или схожий с оцениваемым по своим физическим, техническим и экономическим характеристикам и имеющий аналогичное использование.
Подрядчик - лицо, выполняющее работы по созданию (реконструкции, ремонту) улучшений земельных участков.
Прибыль застройщика - наиболее вероятная сумма вознаграждения, которая может мотивировать застройщика к реализации проекта.
Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные с созданием отдельных элементов и всего улучшения, присутствующие в обязательном порядке при создании (реконструкции, ремонте) улучшений (затраты на материалы, зарплату, механизмы, транспорт, проектно-изыскательские работы, получение разрешений на возведение, контроль качества работ и так далее), включая накладные расходы и прибыль подрядчика.
Рыночная стоимость земли при существующем использовании - сумма, рассчитанная при допущении незанятости и продолжении существующего использования земельного участка, за которую его следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны не подвергаясь принуждению, могли компетентно рассчитать и соблюсти свои интересы. В данном случае понимается рыночная стоимость, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи.
Специализированное недвижимое имущество - недвижимое имущество, которое в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования, и которое редко продается на открытом рынке, кроме случаев продажи его в качестве части предприятия.
Улучшения земельного участка - любые инженерные конструкции, здания, сооружения, сети и системы, мелиоративные, ландшафтные комплексы, созданные в результате хозяйственной деятельности и других работ, неразрывно связанных с землей. Улучшения земельного участка включают все принадлежащие ему конструктивные элементы и детали, инженерные сети и оборудование на нем, необходимые для выполнения улучшения его основных функций (строительные конструкции, изделия и элементы, инженерные сети отопления, электроснабжения, водоснабжения и другие, также инженерное оборудование на них - лифты, насосы, вентиляторы, кондиционеры, тепловые обогреватели, электрические щиты, осветительная и сантехническая арматура и другие).