1-тиркеме
(Кыргыз Республикасынын
Министрлер Кабинетинин
2025-жылдын 16-октябрындагы № 673
токтому менен бекитилди)
Баалоонун негизги түшүнүктөрүнүн жана принциптеринин
СТАНДАРТЫ
(Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2026-жылдын 18-апрелиндеги № 261 токтомунун редакциясына ылайык)
1-глава. Жалпы жоболор
1. Бул стандарт мүлктү баалоо жаатындагы түшүнүктөрдү, принциптерди, терминологияны, баалоо жүргүзүүнүн методологиясын жана тартибин аныктайт.
2. Баалоо стандарты нарктын түрүн, баалоо объектин, баалоого ыкмаларды жана баалоо методдорун аныктоодо, ошондой эле менчиктин бардык түрүндөгү мүлктүн наркына баалоо жүргүзүүдө Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонууга милдеттүү.
3. Баалоо ишинин субъекттери болуп жеке адамдар жана юридикалык жактар, берилген ыйгарым укуктарынын чектеринде мамлекеттик органдар жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары, кызмат көрсөтүүлөрдү пайдалануучулар (заказчылар) эсептелет.
4. Бул стандарттын жоболору башка стандарттарда, ушул стандарт менен белгиленген мааниде колдонулат.
5. Терминдер жана аныктамалар. Бул стандартта баалоо иши жаатындагы башка ченемдик укуктук актыларда колдонулган маанидеги терминдер жана аныктамалар колдонулат.
Активдер - бирөөнүн менчигинде турган же бирөөнүн башкаруусунда турган ресурстар, алардан келечекте экономикалык пайда алуу күтүлөт.
Бизнес - киреше же башка пайда алып келүүчү Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында уруксат берилген ишкердиктин жана экономикалык иштин бардык түрлөрү.
Баалоо датасы - мүлккө баалоо жүргүзүлгөн жана анын наркы аныкталган дата (күн, ай, жыл).
Кыймылдуу мүлк - жер менен байланышпаган, стационардык объект катары ага байланбаган, сапаттарын олуттуу түрдө жоготууга алып келбестен ордун которууга мүмкүндүк берген объекттер: машиналар, жабдуулар, товарлар, акча, баалуу кагаздар, карыздык милдеттенмелер жана ушул сыяктуулар же кыймылга келүүгө жөндөмдүүлөр: транспорт каражаттары, жаныбарлар жана ушул сыяктуулар. Кыймылдуу мүлккө кыймылсыз мүлк болуп эсептелбеген материалдык формадагы мүлк жана ага болгон укук кирет.
Акча агымы - акча каражаттарынын жана алардын эквиваленттеринин түшүшү (көбөйүшү) жана чыгымдалышы (азаюусу).
Акча агымын дисконттоштуруу - дисконттун ставкасынын күтүлгөн маанисине жараша келечектеги акча агымдарынын маанисин алардын учурдагы наркына которуу.
Кирешелик ыкма - баалоо ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы анын түзүмүн, кирешелерин, мөөнөттөрүн жана тобокелдиктерин эске алуу менен аны пайдалануудан жана/же сатуудан күтүлгөн келечектеги кирешелердин наркына барабар мүлктүн учурдагы наркы катары аныкталат.
Мүлккө баалоо жүргүзүүгө келишим - мүлктү баалоо боюнча кызмат көрсөтүү жөнүндө заказчы менен баалоочунун (баалоочу уюмдун) ортосундагы өз ара макулдашуу.
Баалоого тапшырма - зарылдыгына жараша/заказчы менен макулдашуу боюнча түзүлүүчү жана баалоо жүргүзүү келишимине тиркеме болуп саналган, менчиктин наркын аныктоо үчүн зарыл болгон талаптарды жана маалыматтарды камтыган жана келечекте аткарыла турган иштердин натыйжаларынын мазмунун тараптардын бирдей түшүнүшүн күбөлөндүргөн жазуу жүзүндөгү документ.
Чыгымдуу ыкма - мүлктүн наркын баалоого ыкма, ага ылайык мүлктүн наркы эскирүүнүн бардык түрлөрүн эске алуу менен бардык түзүүчүлөрүн сатып алууга жана/же калыбына келтирүүгө кеткен чыгымдардан турат.
Чыгымдар - белгилүү бир убакыттын аралыгындагы чарбалык иштин процессинде пайдаланылган материалдык, эмгектик, финансылык, табигый, маалыматтык жана башка түрдөгү ресурстардын наркынын акчалай баасы.
Баалоо объектин идентификациялоо - баалоо объектинин документтеринде камтылган маалыматтардын шайкештигин аныктоо үчүн мүлктүн иш жүзүндөгү физикалык жана функциялык мүнөздөмөлөрү менен мүлктүк укуктарды салыштыруу.
Ашыкча мүлк - ишкананын чарбалык ишинде колдонулбаган жана максималдуу баалуулугу ажыратуунун натыйжасында жетишилген мүлк.
Эскирүү (баасынын түшүшү) - мүлктүн наркынын анын жаңы кезиндеги наркына салыштырмалуу азайышы.
Мүлк - төмөнкүлөрдү аныктоо үчүн колдонулуучу түшүнүк:
1) жактардын (жеке жана юридикалык), мамлекеттин же жергиликтүү коомчулуктун менчигинде турган же уюмдарга чарба жүргүзүү же оперативдүү башкаруу укугунда таандык болгон буюмдардын жана материалдык баалуулуктардын жыйындысы. Мүлктүн курамына акча, баалуу кагаздар жана материалдык эмес активдер да кирет;
2) буюмдардын жана башка жактардан буюмдарды же мүлктүк канааттануу (активдерди) алууга мүлктүк укуктардын жыйындысы;
3) буюмдардын, мүлктүк укуктардын жана милдеттенмелердин жыйындысы, ал алардын ээсинин мүлктүк абалын мүнөздөйт (актив жана пассив).
Капиталдаштыруу - баалоо объектин пайдалануудан келечекте күтүлгөн кирешенин негизинде анын учурдагы наркын аныктоо. Капиталдаштыруу капиталдаштыруунун ставкасын (тике капиталдаштыруу) же дисконттун ставкасын (дисконттоштуруу) колдонуу менен ишке ашырылышы мүмкүн.
Кирешелерди капиталдаштыруу - келечекте күтүлүп жаткан чоңдугу боюнча туруктуу кирешени капиталдаштыруу ставкасын колдонуу менен учурдагы наркка айландыруу.
Жоюу наркы - экспозицияга коюлган мүлк рыноктук нарк боюнча сатылышы мүмкүн болгон мөөнөттөн кыска болгон мезгилде баалоо объектин сатуу шартында алынышы мүмкүн болгон нарк.
Баалоо методу - баалоо объектинин наркын аныктоонун ыкмасы, анын баалоо жол-жоболорун аткаруунун ырааттуулугу баалоонун аныкталган ыкмасын колдонууга мүмкүндүк берет.
Кыймылсыз мүлк - жер тилкелери, жер казына тилкелери, обочолонгон суу объекттери жана жер менен байланышкандын бардыгы, башкача айтканда алардын арналышына ченемсиз зыян келтирбей жылдырууга мүмкүн болбогон объекттер, анын ичинде токойлор, көп жылдык өсүмдүктөр, имараттар, курулмалар ж.б.
Материалдык эмес активдер - бир жылдан кем эмес мөөнөткө экономикалык иште пайдаланылышы мүмкүн жана амортизациялоого тийиш болгон материалдык эмес менчиктин объекттери (алсак, патент, лицензия, соода маркасы, пайда алуу жөндөмү, автордук укук же товарлардын жана кызмат көрсөтүүлөрдүн ээси болуп саналган фирманын, дистрибьютер-фирманын аталышын жана товардык белгисин пайдалануу жөнүндө келишим, компьютердик программалык камсыздоо жана башкалар).
Баалоо объекти - баалоо талап кылынган мүлк.
Сапатсыз, туура эмес баалоо - баалоо стандарттарында каралган принциптерди, ыкмаларды, методдорду, баалоо жол-жоболорун бузуу менен жүргүзүлгөн баалоо.
Окшош мүлк - өзүнүн касиеттери жана (же) сапаттары боюнча баалоо объектине максималдуу окшош жана ошондой эле инвестициялык кызыкчылыгы бар болгон мүлк.
Баалоо ыкмалары - баалоонун негизги принциптерине таянып мүлктүн наркын аныктоонун жалпы ыкмалары.
Менчик укугу - субъектке таандык болгон мүлктү өзү каалагандай ээлик кылууга, пайдаланууга жана тескөөгө мыйзам тарабынан таанылган жана корголгон укугу.
Баалоо процесси - баалоо объектинин наркынын өлчөмүн аныктоо үчүн пайдаланылуучу жол-жоболордун тийиштүү ырааттуулугу. Баалоо процесси маалыматтарды жыйноонун жана талдоонун, эсептөөлөрдү жүргүзүүнүн жана наркты баалоого далилдик күч бере турган баалоо жөнүндө отчёттун жыйынтыгын тариздөөнү камтыйт.
Рецензиялоо - баалоо жөнүндө отчёттун Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген талаптарга шайкештигин аныктоо боюнча заказчы үчүн баалоочу-рецензент тарабынан аткарылуучу иш-чаралардын жыйындысы.
Рынок - баалоо механизминин жардамы менен товарлар жана кызмат көрсөтүүлөр сатуучулардан сатып алуучуларга өтүүчү система. Рынок түшүнүгү товарлардын жана/же кызмат көрсөтүүлөрдүн сатуучулардын жана сатып алуучулардын ишин чектебестен колдон-колго өтүү жөндөмдүүлүгүн түшүндүрөт.
Рыноктук ижара акысы - талаптагыдай маркетингден кийин кызыкдар ижарага берүүчү менен кызыкдар ижарага алуучунун ортосунда талаптагыдай шарттарда ижара боюнча коммерциялык бүтүмгө ылайык баалоо датасына карата мүлк ижарага берилген эсептешүүнүн акчалай суммасы, мында ар бир тарап жакшы маалымдалып, этияттык менен жана мажбурлоосуз аракет кылат.
Адистештирилген мүлк - жайгашкан ордуна, конструкциясынын адистешүү даражасына, конфигурациясына же арналышына жараша кандайдыр бир бизнестин курамдык бөлүгү катары гана ага суроо-талап болгондо (эгерде болсо) сатылган мүлк же рыногу чектелген же болбосо рыногу жок мүлк, мындай мүлк рыноктогу каалаган башка сатып алуучуга караганда, адистешкен (конкреттүү) сатып алуучу үчүн аны кыйла жагымдуу кылган мүнөздөмөлөргө ээ болот. Мүлктүн тийиштүү мүнөздөмөлөрү физикалык, ошондой эле географиялык, экономикалык же юридикалык мүнөздөмөлөр болушу мүмкүн.
Салыштырмалуу ыкма - баалоонун ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы окшош объекттердин ортосундагы айырмачылыктарды тиешелүү оңдоп-түзөтүүнү эске алуу менен ушуга окшош объекттердин бааларынын деңгээлинде аныкталат.
Дисконттун ставкасы - келечектеги акчалай агымды учурдагы нарктын бирдей чоңдугуна кайра эсептөө үчүн пайдаланылуучу пайыздык ставка.
Капиталдаштыруунун ставкасы - келечектеги белгилүү бир мезгилдин ичинде киреше өзгөрүлбөйт же туруктуу бойдон калат деп болжолдонгон шартта аны пайдалануудан күтүлгөн кирешеге жараша объекттин наркын аныктоо үчүн пайдаланылуучу пайыздык ставка.
Учурдагы нарк - келечектеги кирешелердин (акчалай агымдын) баалоо датасына карата келтирилген наркы.
Зыяндар - укугу бузулган адамдын бузулган укугун калыбына келтирүү үчүн сарптаган же сарпташы керек болгон чыгымдары, ошондой эле анын укугу бузулбаганда жарандык жүгүртүүнүн кадимки шарттарында ушул адам алышы мүмкүн болгон алынбай калган кирешелер (алынбай калган пайда).
Финансылык инструменттер - ар кандай контракт, анын жыйынтыгында контракттын бир тарабында - активинде тийиштүү бир берене жана контракттын экинчи тарабында - пассивинде тийиштүү берене пайда болот.
Баа - баалоо объекти же окшош мүлк үчүн талап кылынуучу, сунуш кылынуучу же төлөнүүчү акчанын иш жүзүндөгү суммасы.