3-тиркеме

(Кыргыз Республикасынын

Министрлер Кабинетинин

2025-жылдын 16-октябрындагы № 673

токтому менен бекитилди)

Кыймылсыз мүлктү баалоо

СТАНДАРТЫ

(Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2026-жылдын 18-апрелиндеги № 261 токтомунун редакциясына ылайык)

1-глава. Жалпы жоболор

1. Бул стандарт кыймылсыз мүлктү баалоо жаатындагы түшүнүктөрдү, терминологияны, баалоо жүргүзүү методологиясын жана тартибин аныктайт.

2. Бул стандарт кыймылсыз мүлктүн наркын аныктоодо Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонулууга милдеттүү болуп саналат жана төмөнкүлөрдү баалоого жайылтылат:

1) жер тилкелерин;

2) имараттарды жана курулмаларды, алардын айрым бөлүктөрүн жана кошумча курулуштарды, анын ичинде алардын иштешин камсыз кылуучу инженердик жабдууларды;

3) курулушу бүтө элек объекттерди;

4) көп жылдык бак-дарактарды.

3. Терминдер жана аныктамалар. Бул стандартта баалоо иши жаатындагы башка ченемдик укуктук актыларда берилген мааниде терминдер жана аныктамалар да колдонулат.

Куруучу - белгиленген тартипте курулушка жер участогу берилген же кыймылсыз мүлк объектин курууну же реконструкциялоону жүзөгө ашыруучу жеке же юридикалык жак.

Кирешени капиталдаштыруу - капиталдаштыруу ставкасын пайдалануу менен чоңдугу боюнча туруктуу келечекте күтүлүүчү кирешени учурдагы наркка которуу, акчалай агымды дисконттоонун жекече учуру болуп саналат.

Кыйыр чыгымдар - жер тилкесин жакшыртып түзүүгө (реконструкциялоого, оңдоого) байланышкан чыгымдар, аларды кандайдыр бир конкреттүү элементтерге (мисалы, камсыздандыруу боюнча төлөмдөр, кредиттер боюнча пайыздар, салыктар, жарнамага чыгымдар, консультанттарды тартуу) киргизүүгө мүмкүн эмес.

Рынокто чектелген кыймылсыз мүлк - өзүнүн мүнөздөмөлөрүнөн же рыноктун өзгөчө шарттарынан жана/же башка бир жагдайлардан улам азыркы учурдагы мезгилде потенциалдуу инвесторлорду (сатып алуучуларды) салыштырмалуу анча көп тартпаган кыймылсыз мүлк.

Кирешелүүлүктүн (пайданын) ченеми - кирешенин (пайданын) баштапкы капиталга болгон катышы.

Курулушу бүтө элек объекттер - курулуш иштери башталган, бирок бүтө элек жана/же алар боюнча эксплуатациялоого кабыл алуу жөнүндө документтер белгиленген тартипте таризделе элек объекттер.

Алмаштыруу наркы (кыймылсыз мүлк объектинин) - жер тилкесинин учурдагы колдонуудагы эскирүүсүнүн бардык түрлөрүн жана рыноктук наркын (жер тилкесине байланышкан укуктар) эске алуу менен баалоо жүргүзүү датасына карата болгон рыноктук баада баалоо объектине окшош объектти түзүүгө чыгымдардын суммасы.

Окшош объект (кыймылсыз мүлктүн) - өзүнүн физикалык, техникалык жана экономикалык мүнөздөмөлөрү боюнча баалануучу менен бирдей же окшош жана колдонулушу жагынан да бирдей объект.

Подрядчы - жер тилкесин жакшыртып түзүү (реконструкциялоо, оңдоо) боюнча иштерди аткарган адам.

Куруучунун пайдасы - куруучуну долбоорду ишке ашырууга шыктандырган сый акынын кыйла мүмкүн болуучу суммасы.

Түз чыгымдар - жакшыртып (материалдарга, эмгек акыга чыгымдар, механизмдер, транспорт, долбоорлоо-изилдөө иштери, курууга уруксат алуу, иштин сапатын контролдоо ж.б.у.с.) түзүүдө (реконструкциялоо, оңдоо) милдеттүү түрдө катышуучу айрым элементтерди жана бардык жакшыртып түзүүгө түздөн-түз байланышкан чыгымдар, анын ичинде подрядчынын кошумча чыгымдары жана пайдасы.

Жердин учурдагы колдонуудагы рыноктук наркы - баалоо датасына карата сатып алууга даяр сатып алуучу менен сатууга даяр сатуучунун ортосунда талаптагыдай маркетингден кийин коммерциялык бүтүм менен аны алмаштырууга боло турган жер тилкесинин ээленбешине жол берүүдө жана учурдагы колдонууну улантууда эсептелген сумма, бул учурда тараптар мажбурлоого дуушар болбостон компетенттүү эсептеп, өз кызыкчылыктарын сактай алышы керек. Бул учурда сатып алуу жана сатуу бүтүмү менен байланышкан чыгымдарды жана салыктарды эсепке албастан эсептелген рыноктук нарк түшүнүлөт.

Адистештирилген кыймылсыз мүлк - өзүнүн өзгөчөлүгүнөн улам пайдалуу болуп, аны колдонуунун конкреттүү түрү менен чектелген жана ишкананын бир бөлүгү катары сатылган учурду кошпогондо, ачык рынокто сейрек сатылган кыймылсыз мүлк.

Жер тилкесин жакшыртуу - чарбалык иштин жана жер менен тыгыз байланышкан башка иштердин натыйжасында курулган кандай болбосун инженердик конструкциялар, имараттар, курулмалар, тармактар жана системалар жана мелиоративдик, ландшафттык комплекстер. Жер тилкесин жакшыртуу ага таандык болгон бардык конструктивдүү элементтерди жана деталдарды, инженердик тармактарды жана анын негизги функцияларын (курулуш конструкцияларын, буюмдарды жана элементтерди, жылытуучу, электр менен камсыз кылуучу жана суу менен камсыз кылуучу инженердик тармактарды, ошондой эле алардагы инженердик жабдууларды - лифттерди, насосторду, желдеткичтерди, кондиционерлерди, жылыткычтарды, электр щиттерин, жарык берүүчү жана сантехникалык арматураларды жана башкаларды) жакшыртуу үчүн зарыл болгон андагы жабдууларды камтыйт.